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保利广州保利中环广场北区营销策划案117PPT 金牌
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资料类型 实施方案
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    保利中环广场北区营销策划案 广州保利地产代理有限公司

    2009.3 目录Part Ⅰ 市场环境 Part Ⅱ 项目回顾Part Ⅲ 营销推广Part Ⅳ 定价策略Part Ⅴ 公寓前期建议 Part 1

    市场环境 一、宏观形势—经济大势 世界经济形势从去年第四季度恶化态势十分明显,中国经济增速也明显降温,二者的正向相关关系得到充分证明。

    受金融危机的影响,2009年世界经济形势不会乐观。外部经济环境的趋冷决定了2009年中国经济仍会非常困难。 一、宏观形势—政策演变 土地政策:加快土地开发,增加市场供应;

    信贷政策:收缩房地产信贷,压制投资性需求,改变需求结构;

    行业政策:加大保障性住房建设,改变市场供应结构。 货币政策开始宽松。9月18日迄今,央行四次降息,三次降低存款准备金率。支持房企合理的融资需求。 

    促进普通商品住房消费和供给。加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

    鼓励改善性住房需求。放宽二套房贷款政策。

    鼓励房屋流通。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免 。

    放松信贷,支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税,为房企减压。

    进一步加大保障性住房建设的投入力度。

    【参考:国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展的若干意见国办发 〔2008〕131号 】 经济形势恶化下,拉动经济增长的主要考量是刺激性政策频繁出台的根本原因 08年9月份金融危机影响快速扩散是转折点。 一、宏观形势—市场变化 价格上,虽然没有恢复至去年同期水平,但09年1月份70大中城市房屋销售价格环比去年12月有所上升。价格下降趋缓甚至反弹的态势初露端倪。

    成交上,从京、沪、深等重点一线城市市场表现可以看出,年初的周成交面积都有较大幅度上升,均超过了去年的周均成交水平。市场销售有所回升。 价格环比上升;同比下降趋缓。 需求刚性;政策发力;楼市调整已过一年:新年楼市有可喜变化。 2009年广州楼市还要受经济大势等因素的制约。真正的楼市复苏还有待时日。 一、宏观形势—广州市场变化 “憋了一年”的刚性需求(客户语)在税费减免、贷款政策放松等政策刺激下2009年初得到释放。楼市出现 “小阳春”。

    广州楼市的相对成熟、率先进入调整等条件是楼市此次“小阳春”现象产生的重要外部因素。 2月签约面积接近去年6月66.6万平米的最高月成家水平 二、竞争区域—参考楼盘图 中海璟晖华庭

    88方两房,115-138方三房,163-205方四房

    15000-17000 领峰

    160方三房、234方五房

    17000 隽峰苑

    63-72方两房、88方三房

    13000 朱美拉公寓

    134-160方三房、50-80方公寓

    17000 月岛

    135-159方三房、176-261方四房

    16000 中海璟晖华庭

    88方两房,115-138方三房,163-205方四房

    15000-17000 君汇世家

    100方两房、130-150方三房、190-227方四房、五房

    毛坯11000-12000,精装修13500 银基金湾

    46-53方一房,88-92方两房、140-163方三房

    14000 保利中环广场

    88-92方两房、145方三房 二、竞争区域——区内代表性楼盘一览表 当前越秀区、珠江新城主流价格区间仍保持在1.4-1.8万元,均带有2500以上精装修

    小北御景、方圆江湾水恋已售磬,主流成交价格1.3-1.5万元 项目位置:越秀环市路北侧水荫路交汇处

    规模:5栋30层高层、9栋联排,共728户

    占地面积:3万m2

    总建筑面积:15万m2

    总货量:共728套,其中别墅9栋

    现推产品: ABCDE栋尾货

    销售情况:至今已售466套,

     可售单位去货率83%

    可售单位只有少量尾货在售

    配套:带园林、双泳池、会所、网球场;绿化率30%,容积率接近5

    收楼时间:2009年6月 三、竞争对手——君汇世家。。。。。。



     
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