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易居专题研究大盘价格策略分析报告完整版45页

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更新时间:2019/6/11(发布于广东)

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文本描述
大盘价格策略分析报告2 价格策略前言提及大盘, 在常人概念中,大都分布在城市的近郊或者远郊为多,低廉的 价格成为他们最大的优势。但随着市场的不断成熟与完善,仅仅靠“低价入市”来打动消费者未必就是 上上之策。大盘如何定价才能获得持续的利润空间,从我们选取的上海、北京、广州等 6个主要一线城市50万平方米以上的项目统计来看,最大的利润空间的创造根 本上仍要立足于产品本身及大盘形象的树立。从这些大盘的定价策略来看,众多项目在日后成为所在板块和区域中的标杆 项目,66%的大盘项目开盘价格高于区域同期成交价格。由于长期的开发,长者多达10年,短者三到五年,使得大部分楼盘价格上 涨疲软,价格走势呈现平稳趋势。突出表现在中低档楼盘的提价能力不强,而中 高档楼盘的提价能力较为出色。中高档楼盘之所以提价空间大,价格依托于“产品”,由于开发周期长,大 盘的定价普遍要经历沉寂、复苏、发展等多个房地产发展周期,如何在产品、地 域、时间的关联性基础上,使大盘的定价能适应不同房地产发展周期,是大盘开 盘之前必须进行周全考虑的问题。本报告完成时间有限,若有纰漏,望批评指正。大盘价格策略分析报告3 价格策略 说明在本报告中,我们选择了全国的六个具有代表性的一线重点城市:北京、上海、天津、广 州、深圳、重庆等,这些城市中汇集了众多知名的大盘,具有一定的广泛性和代表性。1、报告选取样本标准嵠 样本总建筑面积在50万平方米以上。嵠 样本选取上兼顾了高、中、低三个价格档次。嵠 样本的价格走势数据时间选取为项目第一次开盘到2008年6月(售磬样本以售磬时间为 准);价格选取以项目第一次开盘和每月的成交均价为准。2、报告具体样本楼盘在第一章 1.1 基本情况中,我们选取了上海、北京、深圳、广州、重庆、天津6个一线 城市共186个50万平方米以上的项目作为样本。另外,在其他章节中,我们以以下楼盘为样 本。北京:星河湾、沿海赛洛城、万年花城上海:中远两湾城、地杰国际城、上海康城广州:碧桂园凤凰城、岭南新世界、广州雅居乐花园深圳:中信红树湾花城、半岛城邦花园、公园大地花园天津:海逸长洲、红勘领世郡、富力城重庆:重庆万达广场、龙湖江与城、鲁能星城大盘价格策略分析报告4 价格策略目录第一章 全国大盘整体情况61.1 大盘基本情况 .. 61.2 开盘价格与区域价格情况 ... 91.3 大盘价格走势情况 ... 11第二章 个案分析 152.1 高档大盘——星河湾:品质取胜 ........... 152.1.1 价格策略——高开高走,品质取胜 ..... 172.1.2 品质拉升板块价值,成为区域标杆 ..... 192.1.3 高档形象大盘定价要点 . 202.2 中档大盘——碧桂园凤凰城:产品多样化激活板块能量 .. 222.2.1 价格策略——跟着产品和市场走 ......... 242.2.2 以静治动的价格策略,牢牢控制竞争对手 ..... 282.2.3 中档形象超级大盘定价要点 ..... 302.3低档大盘——上海康城:自身价值未得到升华 ...... 312.3.1 价格策略——“稳”字当头 ..... 332.3.2 项目价格走势疲软失市场指导能力 ..... 342.3.3 借鉴:项目产品竞争力不足成主要提价瓶颈 . 35大盘价格策略分析报告5 价格策略 2.4 形象度折损大盘——鲁能新城:配套未兑现遭遇价格尴尬 372.4.1 价格策略——配套折扣导致低价、低价、再低价 ....... 392.4.2 区域竞争激烈,标杆未形成 ..... 402.4.3 借鉴:口碑传播——大盘形象胜于一切 ......... 41附表 ... 42表1.超级大盘基本情况42表2.超级大盘开盘价格43表3.超级大盘价格走势44。。。。。。