走在时尚的前沿 安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告 前言 一、引言 二、商业地产模式 三、商业地产运作及销售应把握的原则 四、案例分析 1、香港兰桂坊酒吧一条街 2、丽江四方街 3、福州中亭街 4、福州金融街万达商业步行街 五、项目商业街规化 1、商业街设计原则 2、商业业态设置 3、业态配比原则 4、重点业态设置 5、商业街策划内容 引言商业地产究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的两个商业街的气氛，及福州市场商业案例分析用以寻找什么是商业，什么是我们安溪宝龙项目将表达的商业。 二、商业地产模式 商业地产目前存在的二种模式： 第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以 后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的 是什么呢？目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本 市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通 常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲 的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后， 融资不断的缩短，这是第一种模式。 第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用称它为“拖”，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。租售结合大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产的开发模式区别。 三、商业地产运作及销售应把握的原则 （1）“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在 一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高。 （2）在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。大多适用 于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。 在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域 大概租金，合同就可以鉴定了！招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定。开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。 招商前期筹备的准备工作： 市场调研报告内容 1 交通状况 2 区域人口状况 3 区域商业状况 4 区域各业态品牌分布及租金，物业形态情况 5 区域项目辐射情况 6 区域消费者调查情况 7区域楼宇小区分布状况 8 同类商业广场情况分析 9 XX商业广场的商业辐射情况 10 区域未来可持续发展状况。。。。。。