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富茂威尼斯湾营销回顾阶段营销执行营销总结世茂66页

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文本描述
惠州富茂房地产开发有限公司 营销管理部2012-02-08 2011年富茂·威尼斯湾营销回顾 2011年区域竞争市场回顾 PART 1 2011年产品分析 PART 2 推售节奏 PART 3 线上推广铺排 PART 4 线下推广铺排 PART 5 成交机会分析 PART 6 客户分析 PART 7 营销资源 PART 8 业绩 富茂威尼斯湾 (1000万平米) 合生滨海城 (400万平米)2011年,作为滨海元 年,区域内合正东部湾、碧桂园十里银滩、万科双月湾通过各方面宣传,已建立起市场广泛的影响力。 竞争分析 4 位于亚婆角度假区内,沿海高速小径湾出口,占地3000亩。 竞争项目1:碧桂园十里银滩 区域的领先者,主要是旅游+地产的开发形式,丰富的度假配套,未来将形成滨海线的度假核心区 竞争项目2:金融街金海湾 6 合正东部湾,占据区域内的内湾位置,打小镇概念,结合私家配套,打造南中国首个纯私人度假目的地 竞争项目3:合正东部湾 万科双月湾,凭借其先天的经验和品牌、产品、服务方面的优势,定位中国首个深海度假社区,预计将打造独特的服务式度假体系 竞争项目4:万科双月湾 2011年滨海片区总体货量约7000多套,95%为公寓产品 竞争产品分析 3月 4月 5月 6月 7月 合正东部湾7月24日公寓开盘、公寓售罄 金海湾7月24日阳光假日公寓开盘,销售率80% 碧桂园7月30日公寓高层开盘,销售率约80% 2011年片区楼盘推售节点主要集中在年中,七八九三个月,巽寮湾片区成为珠三角最为火热的市场焦点,在整体宏观政策趋冷前抢占了关键性市场节点。万科双月湾9月29日公寓开盘、销售率90% 合正东部湾9月24日别墅开盘,销售率30% 推售节奏分析 8月 9月 10月 11月 12月 各个楼盘集中的推货及开盘的热销,使得滨海线80%的货量在国庆前迅速消化 国庆黄金周之后,区域市场趋于冷淡,销售量急速下降。 全媒体同时进行 全面启动线上推广广而告知 线上推广分析 线下渠道分析 多渠道整合注重终端渠道 营销阶段 营销大事件 储备期 立势期 强势储客期 开盘销售期 1月,十里银滩样板房在顺德总部研发中心完成 3月中,哈尔滨展厅开放,进行东部宣传 3。22,万人登山活动 4月,深圳大客户拓展启动 5。1,深圳春交会 5。10,深圳关爱活动 5月28日,深圳世联展厅开放 5月,现场售楼处开放 6月18日,碧桂园购物公园官方展厅开放 6月,深圳看楼巴启动 7月16日现场展示区预开放 7月15日深圳大中华新闻发布会、价格释放 7月23日,超低折扣释放 7月30日在项目现场开盘 9月10日中秋业主答谢会 推广节奏分析:碧桂园十里银滩 区域新盘入市,且推货量区域最大,并肩负碧桂园品牌形像转移的任务,因此营销工作筹备期较早,线下蓄客铺垫期也较长,但线上推广节奏延续碧桂园惯例,开盘前一个月内密集线上推广,借助充足的线下宣传铺垫,获短期市场爆破。 5月 4月 6月 7月 报纸媒体 网络 电台 户外 3月 10月 9月 11月 8月 线上推广分析:碧桂园十里银滩 销售走势 7月30日开盘 第一市场(深圳):深圳特区报、南方都市报、深圳商报、晶报、深圳晚报 第二市场(广佛汕):广州日报、羊城晚报、惠州日报、 第三市场(全国):太原晚报、沈阳日报、辽沈晚报、大连晚报、(武汉)楚天都市报、(长沙)潇湘晨报、(长春)新文化报、(天津)每日新报、哈尔滨日报、新晚报。 香港: 《头条日报》《都市日报》《星岛日报》《东方日报》《太阳报》《明报》《经济日报》《信报》 影视媒体 第一市场(深圳):深圳都市频道《第一现场》、《置业家园》、《第一剧场》插播、《公共频道-新闻广场》插播、《财经频道-经济生活报道》插播 第二市场(广佛汕):广州房产频道、广州新闻频道、珠江台、广州体育频道、惠东电视台、增城有线TVB、禅城翡翠台(各镇联播)、顺德、禅城、南海翡翠台(各镇联播)、北滘、龙仓、乐从TVB、中山电视台、中山古镇、小榄电视台TVB,汕尾有线TVB、梅州1、2台。 全国:凤凰卫视、沈阳电视台《第一房产》 香港:无线电视、有线电视、亚洲电视 第一市场(深圳):深圳交通频率、深圳音乐广播、深圳电台私家车广播。 第二市场(广佛、惠州):羊城交通台、惠州交通频道 沿海高速大梅沙、葵涌、沿海高速小径湾路段、小径湾收费站出口、沿海高速稔山出口、广惠高速、广州市内 新浪网(全国)、深圳搜房、深圳房地产信息网 户外投放时间 影视、报纸 网络、电台投放 推广时间。。。。。。