霞浦县房地产市场调研报告 报告单位：天知地产营销·市场部 报告时间：二00八年五月 第一章、霞浦县城概况 第一节、霞浦县城概况分析 土地面积大，人口数量大，县区人口小，城市发展有待提升。 霞浦县面积为1716平方公里，居宁德区域第三位。 霞浦县户籍人口为51.82万人，居宁德区域第三位。 霞浦县县区常驻人口约为10万人，城市化程度为45.3%，按照国际上城市化发展趋势，城市化水平在30%以下为城市缓慢发展阶段，城市化水平在30-70%为城市发展快速阶段，70%以上为成熟阶段。 因此，未来3-5年内，霞浦县城镇化的快速发展为房地产发展铺垫了一定的基础。 优势资源众多，临海资源丰富。 拥有天然深水港岸线42公里，可建万吨级以上泊位130多个，具备建设大型深水港口的战略优势 三沙港距台湾省基隆港仅126海里，两岸交往十分频繁，是福建省最早设立的对台口岸之一 自然环境良好，人文底蕴深厚 “海国桃源”之称的国家级风景区——杨家溪、日本空海大师“入唐漂着地”——赤岸及沿海天然沙滩、岛屿、港湾，积蓄着十分广阔的开发前景。 有着1700多年的建县历史，同时还是闽东苏区山海红色旅游的重要一站。 第二节、霞浦县宏观经济发展分析 以第三产业为主导，第一产业为居民收入的主要来源。 在霞浦的产业比重中，第三产业为主导产业，其次是第一产业。 第一产业的农林牧渔业的人均产值居宁德区域第一位，为霞浦居民收入的主要来源。 第二产业比重较低，相关产业链建设不完整 产业调整不合理，支柱产业易受自然灾害和季节性的影响。 农林牧渔业和旅游商贸业为霞浦县的支柱型产业 霞浦的支柱产业易受自然灾害和季节性的影响，如05、06年均在一定程度上受到了台风的影响 第一产业比重过大，缺少第二产业的支持。 当地居民收入平缓，未来一段时间内房价上升有空间很小 按照霞浦县统计局公布的数据，人均可支配收入约11306元/人·年；家庭年可支配收入（11306）×（3人/户）=约3.4万元/户·年； 目前霞浦县住宅均价为：约3600元/㎡，住宅平均面积为：120 ㎡/套；平均套总价为43万元/套，房价收入比为：12：1，很明显房价，从房价上看，霞浦县房地产基本饱和，按照中国城市房地产发展状况看，房价收入比在10-12:1为正常水平，可以预测，霞浦的房价增长空间不大。 回流资金量大，带动霞浦消费和房地产快速发展。 多数下属乡镇居民外出工作是霞浦县存在的普遍现象 不完全统计，霞浦全县每年由外出工作居民带回的资金量在6-8个亿。 回流大量资金量，刺激并带动霞浦消费和房地产快速发展第三节、霞浦县发展规划分析 以海峡西岸经济区东北翼港口城市为其规划战略构想。 以未来滨海“港口城市”为定位。 以“东扩、南移、临海”为城市发展发向。 从城区的发展的来看，未来城市东部依然是房地产开发和发展的热点。 霞浦城区的建设主要集中在福宁大道两侧，内部城区的建设略现杂乱。 政府的规划执行力度不够，多数建设多为面子工程。 第二章、霞浦县城房地产发展分析 第一节、霞浦县房地产发展历程 霞浦的房地产开发起步较早，早在1996年就出现了第一个以商品房出现的项目“龙首花园”。 在1996-2002此期间，开发的项目多为集资和榴房为主的项目，其中有少量榴房和商品房混合开发的项目。 自2002年以后，随着县中心可供开发地块的减少，霞浦开始转向城市东部新城的规划和开发。在此期间，“福宁新城”的开发和销售，成为城市东向开发的转折点。 2002-2004年之间，金海湾以百亩大盘的开发，带动周边数个中小型项目的开发，使得城市东部的开发上到了一个小高潮。在此期间，多数的购房者以投资客为主。 2005年以后，乡镇等自住型购房群体逐渐成为霞浦购房的主力群体，但炒房等投资现象在07年上半年之前依然十分火爆，而其房地产的发展品质在此 。。。。。。