工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。 工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。 前 言 项目理解 SWOT分析 初步产品探讨 初步可行性业态分析 项目功能规划布局建议 综合评语 项目定位 广州“退二进三”政策的市场情况 项目初步定位建议 项目区域地理位置分析 本项目位于广州市西北面 邻近广佛、广清高速公路及内环路放射线增槎路出口处，是广州市的八大出口处之一 西隔西华海、沙贝海与南海市里水镇、白云区金沙洲相望；东以石井河与白云区同德街为邻；南以增步河（桥）、珠江与荔湾区相接 本项目所在区域的地理位置优越 项目区域交通情况分析 项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置 主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道 区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是广州市的八大出口处之一 离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机场高速大约需时20分钟左右 离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右 区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务 增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患 项目周边区域情况分析 区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业； 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目； 区域主要是城中村分布，周边环境欠佳； 交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。 项目基本情况 本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约12万平方米 内有沿江风景线及小型山丘项目土地用途主要以工业用地为主 项目现场图片 项目现场图片 项目建筑物主要是厂房以及仓库 小结 本项目所在区域的地理位置优越 本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于商业形象打造 增槎路塞车现象严重 ，存在较大交通隐患 区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目 项目理解 SWOT分析 初步产品探讨 初步可行性业态分析 项目功能规划布局建议 综合评语 项目定位 广州“退二进三”政策的市场情况 项目初步定位建议 “退二进三”政策的市场反应 “退二进三”政策实行后，很多投资者对“退二进三”的厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注； “退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开发，而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发，寻找合理的经营性定位不容易，且回报周期较长； 不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚至有个别厂方还想自行开发； “退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能，存在的风险较大。 项目理解 SWOT分析 初步产品探讨及租金收入分析 初步可行性业态分析 项目功能规划布局建议 综合评语 项目定位 广州“退二进三”政策的市场情况 项目初步定位建议 S 项目地块环境优越，对商业项目操作形象有所帮助 项目有一定的规模，易于形象建立 个别厂房具备一定特色，空间可塑性较强 入口广场有利于形象打造 改造建设周期比一般项目较快 减低土地成本费用 偏离交通干道，减弱项目整体临街爆光率 项目入口位置路段形象较差 厂房占地大，上盖建筑物较为残旧，对改造造成一定困难 项目个别区域建筑物幅盖面积较高，环境创造力较弱 总建筑面积较低，影响到可出租面积及租金回报 停车位置需细致考虑 W O 政府“退二进三”政策扶持 广州江边出色商业项目稀少，容易造就项目亮点 周边大型居住社区（特别金沙洲），潜在商业消费需求巨大 区域专业市场较多，项目可借势发展 所在位置、地段周边环境欠佳 交通不畅顺，严重堵塞路段，存在较大交通隐患 只租不售，资金回笼慢 非招拍挂项目，在经营过程中有机会让政府回收 大量旧工厂、旧单位用房改造，市场同类型项目较多，焦点感容易弱化，交通不便捷容易边缘化 T。。。。。。