南汇惠南房地产市场研究 2010年10月 目录 2010年住宅市场表现 宏观环境分析 政策层面分析南汇区未来发展动能分析 小结 区域市场供需分析 产品力分析 竞品分析 销售分析 个案分析 小结 市场总结 2010年市场南汇供求分析 2011年惠南、新场供应预测 小结 2010年住宅市场表现政策层面分析南汇区未来发展动能分析 小结 2010年住宅市场表现政策层面分析南汇区未来发展动能分析 小结 为应对08年底救市政策所引发的货币流通过剩及09年市场信心恢复等因素而导致的市场过热现象，2010年国家宏观调控全面启动，10年市场大致可被政策划分为5个阶段。 宏观环境分析——2010年住宅市场表现 1月 1月出台国11条，全国两会过后，没有更多调控政策出台，市场开始回暖并出现飙升 4月 4/17，”新国十条”出台，力度大于以往所有出台政策，市场马上出现观望，价格触顶回落 刚性需求在压抑3个月后井喷，销售开始回暖，价格企稳并触底反弹，9月价格接近4月最高点 10月 2月 3月 5月 6月 7月 市场供求急剧萎缩，销售价格得到抑制并开始回调。 8月 9月 11月 12月 二次调控全面启动，上海细则出台，三套房停贷及限购1套成为亮点。预计10月下半月数据会有所回调 注：数据截止时间为2010年10月17日 2010年是调控年，由于政府的强势干预，市场的主要表现围绕调控节点出现强烈的波动，且周期短而波动大。不过从最近一段时间的成交数据显示，本次调控效应远未体现，市场对于政策的耐受力显然已经提高。不过10月10日-15日里，全市商品日均成交量为5万平方米，与10月5日-10日的7.1万平方米相比，环比下降了31.5%。说明楼市交易量已开始受到“限购令”影响，预计从10月下旬开始这种影响会显现得更加明显，但整体波动预测会低于上一周期。 宏观环境分析——2010年住宅市场表现 二次调控以来，诸多媒体报告上海市场成交依然火爆，从成交的数据来看，短期内政策效应尚未显效，明显没有上次调控政策有效。 2010年住宅市场表现政策层面分析南汇区未来发展动能分析 小结 2010年9月29日，二次调控启动, 上海细则更是在十一长假最后一天出台。 宏观环境分析——政策层面分析 坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件； 1 对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款； 2 暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能新购一套商品住房(含二手存量住房）； 4 按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作； 5 财税部门要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作；6 动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年； 7。。。。。。