上海宝山万达项目营销策划方案 2012年上半年 第一章市场环境 第二章销售指标 第三章营销策略 第四章阶段营销执行方案 第一章 市场环境 一、近12个月市场核心数据 注：以上填写近12个月的合计数据 二、近12个月住宅供求及价格走势 三、近12个月商业供求及价格走势 四、2012年区域办公市场预判1、2011年北上海区域（宝山、闸北、杨浦）纯办公楼新增供应63万方，占全市比例为29%，宝山更为全市各区办公新增供应量第一；北上海三区同期成交量仅38万方，占全市比例为23%，供销比高达1.66：1。 2、预计12年三区办公存量将超过170万方（包含11年库存100万方，12年预计新增70-75万方），竞争激烈。 五、区域竞案状况 中铁·中环时代广场 市北高新园区核心位置，总建面约21万方，由7幢塔楼、开放的商业街区、主题广场和主题绿化公园组成，是集精装SOHO、LOFT、甲级办公、星级酒店、休闲娱乐于一体的综合体。 2011年销售状况 2012年预计推盘情况 办公：最后一栋写字楼共18套，1万平，整层销售，大客户已去化70%，其余自持 SOHO：共149套，库存50套左右。 LOFT：最后一栋LOFT预计12年推出，共122套，预测均价27000元/平米 同济晶度 该项目位于虹口区逸仙路，为钢贸聚集中心。该项目由两栋写字楼，一个裙楼组成。总建筑面积90290平米。 办公楼毛坯交付，安装中央空调及电梯。一栋15层为“上海钢铁交易大厦”，另一栋18层的为“同济·晶度”；裙楼共5层，1层为出售型商业，2-5层为办公。 2011年销售总结 由于区政府出资，整个15层写字楼及裙楼的40%归上海钢材市场，具有独有的行业聚集优势，且有钢贸仓储、信托服务、小额信贷等多方面软性服务 12年销售产品为库存的79套，多为170平以上大面积办公。 第二章 年度销售指标一、整盘货值 三、年度销售指标分解 单位：亿元 1号 2号 3号 5号 4号 商业街商铺 开盘：11年6-9月 面积：28701平米 套数：188套 总销： 136441万元 库存套数：14套 库存面积：3074平米 库存额：13951万元 4号普通写字楼 （小面积） 开盘：11年7月30日 面积：18337平米 套数：294套 总销： 43431万元 库存套数：58套 库存面积：3759平米 库存额：8705万元 2号普通写字楼 （大面积） 开盘：11年9月30日 面积：24165平米 套数：196套 总销： 53365万元 库存套数：160套 库存面积：19274平米 库存额：42631万元 5号楼 毛坯SOHO 开盘：11年2月18日 面积：10053平米 套数：181套 总销： 25562万元 库存套数：3套 库存面积：178平米 库存额：371万元 四、11年库存状况 1号 类型： 1号普通写字楼（大面积） 开盘：12年4月21日 面积：24072平米 套数：201套 均价：21000元/平米 总销： 50551万元 认购目标： 100% 签约目标：100% 类型：3号普通写字楼（小面积） 开盘： 分3批推盘：12年3月3日 、4月28日、5月18日 面积：18461平米 套数：294套 均价：24000元/平米 总销： 44307万元 认购目标：100% 签约目标：100% 3号 五、12年推盘计划 第三章 营销策略 一、12年上半年销售核心问题 1、库存基本为纯办公产品，体量大类型单一 宝山项目土地出让合同约定：“办公部分不得建设公寓式办公”。为防范销售风险，3、4号楼由原定的毛坯SOHO改为40-60平米纯办公，1、2号楼为120平米普通写字楼，产品形态已无调整空间。 2、调控延续，市场预期不佳，商办投资客户消失，本案与北上海大量办公项目竞争区域自用办公客户。 3、宝山项目3、4号普通写字楼（小面积）销售均价为24000元/平米，高出竞案5000元/平米。。。。。。。