湘潭九华项目定位及物业发展建议 谨呈：湖南原弘产房地产有限公司 本报告结构框架如下： 整体项目定位 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 各物业发展建议 项目分期与开发建议 原弘产目标：打造区域内第一个综合体项目，以配套规划聚集人气，突破区域价值瓶颈 开发商设想： 这里想做成日本那种六本木一样的感觉，在这里有大型的商业，有办公，让这里热闹起来 规划利好明显，但目前配套较差。 很多企业进驻这里，办公场所需求大；离学校也很近，学生的消费实力大 先把商业做起来，人气带动起来了，使后期住宅价值提升。 考虑引进大型超市（华润超市）和知名餐馆（桂林人）、酒店（华天） 以免租金的形式引进商家，把商业做起来后再卖掉 我们是日本企业，现在资金有点紧，需要资金滚动开发，开始想先认筹再开发。 住宅在这里卖不起价，公寓参照晶都公馆，带装修，大概4000元/㎡ 做综合体，以商业人气提升住宅价值 深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套打造提升项目价值 项目目标 其它： 启动资金：日资企业，信贷困难，需要资金滚动开发 入市时机：希望快速启动，预计今年年底开始认筹 风险：区域需求对价格的支撑力，区域未成熟阶段商业打造的风险 开发商困惑： 区域主力客户对公寓进行投资及办公的需求如何？ 商业物业的如何分配和打造？区域客户群体能否支撑？ 区域整体价格水平较低，如何突破区域价格瓶颈？在哪方面进行重点打造和创新，能吸引客户、提升项目价值？ 区域未来竞争如何？ 世联解读：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报 聚集人气 建立区域影响力 利润提升 后期产品回报 快速回现 前期价值平稳 前期引进主力店 营造商业氛围 增强客户信心 在区域配套成熟后 将商业出售 实现利润回报 后期产品在商业配套 带动下，实现产品溢价 配套成熟 商业高价出售 前期以明星产品入市， 实现项目快速销售， 价值平稳回收 整体价值最大化 开发商目标小结：打造区域首个城市综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流 做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合体项目 1 整体项目价值突破区域水平，前期以现金回流为主，中后期保证项目价值提升 2 项目必须保证稳定现金回流速度，以维持项目的滚动开发节奏 3 本项目所处区域如何？有何优势或约束条件？ 整体项目定位 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 各物业发展建议 项目分期与开发建议 项目区位：九华工业园内，距河西市中心10-15分钟车程 九华园区简介 成立于2003年11月，是省人民政府批准的省级经济开发区，现已引进入园企业约140个，投产企业90多家。 园区位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西接湘潭大学、南靠湘潭市区，北连省会长沙，区位优势明显，水陆交通便利。 东西横宽16.5公里，南北 纵长14.4公里，土地总面积138平方公里。 九华园区 河西市 中心 区域配套：交通比较便利，高校聚集，生活及商业配套较差 九华园区内有长潭西和上瑞两条高速，园区内路况较好，并设有公交站点，交通便利。 湖南科技大学和湖南软件职业学院，在校师生达4万余人，消费能力可观。 园区内生活配套不完善，仅在信息产业园区附近有少量小店铺。 湖南软件职业学院 乐塘安置区 吉利工业园 信息产业园附近 长潭西高速 上瑞高速 学府路 富洲路 红旗安置区 金侨城 吉利 汽车 湖南科技大学 湘大和长沙理工实习基地 软件学院 湖南科技 大学 本项目。。。。。。