河南开封-文盛街 项目定位策略、功能规划及5#地发展建议 蔚蓝集团商业地产中心提报Vland中国 2011.10 汇报总体思路 附：文盛街商业物业补充性修正建议 客户战略思考 1、开发考量 2、现实情境比对 3、核心问题提炼 导出 推导 项目发展背景 1、开封发展背景 2、项目区位特征 项目定位 1、总体定位 2、功能板块划分 3、5#地的定位 5#地经营发展建议 项目销售招商运营策略 价 值 体 现 5#地静态财务测算 1、开发目标 2、现实情境比对 3、核心问题提炼 客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 5#地静态财务测算 开发考量 文盛街5#地块目前已近封顶，必须抓住时机尽快入市销售； 文盛街整体尚未报批，必须在2012年3月底通过各项报批并施工； 5#地商业物业，开发企业意向采取整体分割销售策略运作，并且能够获取比市场同期更高的销售收入； 开发企业希望通过合理的商业定位，给该地块寻找销售的支撑点，并在今后的经营中能够实现较好的收益； 开发企业急需给文盛街做定位，并就前期的产品规划方案给出修正意见，以便于在既定的时间内通过报批。 开封商业现实情景 现状分析： 开封商业中心主要由鼓楼板块、龙亭板块构成，是市民购物最佳去处。 目前鼓楼板块基本形成以服装为主，多种商业业态并存的商业格局，并形成了中山路服饰精品街、兴和数码、E世界数码、振河商业广场、铜锣湾百货、南北书店街等多个集中化商业市场。 近年龙亭板块的新都汇、世纪豪苑等中高档商业开发较多，对项目地所处的鼓楼板块形成较大的挑战； 运营模式： 纵观目前开封商业项目的运营模式，无外乎以下几种： 1、统一招商、各自运营（这是目前开封商业地产运营最普遍的模式） 2、统一招商、统一运营（以双宇皮鞋商场为例，经营商获取较大成功） 5#地现实情景 区位： 位于解放路与裴公场胡同交汇处的东北角（解放路东侧、文盛街大地块对面） ； 交通： 解放路、鼓楼街、自由路； 规模： 总建面积16912平方米，商业建筑面积4517平方米； 资源： 1、文盛街大体量规模优势；2、临近鼓楼街商业中心；3、开封东郊居住区；4、开封丰富旅游资源；客群： 1、邻近开封城区居民；2、开封东郊居民；3、开封旅游游客。 5#地位于开封商业中心鼓楼板块的边缘 区位相对孤立 5#地示意图 核心商圈 项目地 东面： 裴公场胡同； 南面： 空地；西面： 隔解放路与文盛街大地块对面； 北面： 空地；5#地四至示意图 5#地现实情景 5#地周边被拆迁待建空地和城中村所环绕，短期内还不具有商业氛围 基于以上分析------ 5#地出路=？ 核心问题 5#地块的销售、招商、运营策略选择，及在这种策略下，结合商业定位，给予经济测算。为开发企业提供决策依据。 分解问题 （二）如何站在文盛街通盘的角度，在文盛街定位的基础上给出5#地块商业定位及功能建议； 分解问题 （一） 5#地的特性及其与文盛街的关系 客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 静态财务测算 1、开封发展背景 2、项目区位特征 。。。。。。