本文仅供客户内部使用，版权归武汉思源经纪所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：武汉银湖科技发展有限公司 2012年4月20日 光谷未来之光 营销推广报告 目录最后补 武汉别墅市场发展历程 1 2 3 武汉五大别墅板块分析 武汉别墅市场现状分析 5 本项目竞争个案选取 4 2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示 武汉别墅市场研究 项目本体分析 项目客户研究 价格预判 4 5 项目推量分析及去化预估 项目市场定位 营销策略 总体营销策略 1 2 3 现场展示策略 推广策略 营销执行计划 传统写字楼发展历程 发展演变：从早期的简陋商住楼到普通的商务写字楼，再到尊贵时尚、商务气息十足的5A甲级写字楼，武汉市写字楼经历了三个阶段的发展过程。 市场培育阶段 初步成熟阶段 萌芽初级阶段 武广SOHO 凯旋门广场 新世界国贸 经开万达 泰合广场 武汉广场 商务氛围差 氛围及配套成形 奢豪尊贵感极强 高端写字楼供不应求 目前武汉市甲级高端写字楼所占的比例不到十分之一。虽然近年来武汉甲级写字楼的需求量年，增长都在20%以上，但面对企业需求持续旺盛，武汉写字楼有效供应却是严重不足。像新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。 传统写字楼动态 武汉写字楼正处于一个由慢转快的加速时期，经济发展催动写字楼市场成熟 发展趋势一：GDP过5000亿，写字楼市场将会快速崛起 据统计，当一个城市GDP达到3000亿时，住宅将进入飞速发展期，4000亿时商业将超越住宅成为投资热点，跨入5000亿时，写字楼市场将会快速崛起，2010年武汉GDP破5000亿。 发展趋势二：投资客、市场资金向写字楼市场转移 受住宅市场房价居高不下，住宅租金相对下滑，投资风险倍增的影响，许多个人投资者纷纷把资金投入到政策无影响，市场需求激增，空置率较低的写字楼市场。” 发展趋势三：价格价格价值仍处于洼地，但未来将逐步拉升。 目前，写字楼和住宅仍存在价格倒挂;在光谷，人均面积远远低于一线城市平均标准;价格也处于低位运行阶段。 传统写字楼趋势 潜在供应量：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应偏少；预计未来供应量将有一定提升； 市场供求量：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况； 租金及售价：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨； 客户需求量：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。 传统写字楼趋势 市场定位思考 传统写字楼市场租售两旺 是否意味着本案就可随行就市，前景一片大好？ 透过表象看本质，本案属于写字楼市场的另一发展方向——“工业写字楼” 客户结构与置业动机皆存在较大差异 我司认为，将工业写字楼做为单独课题研究， 更有助于精准客观的判断市场并制定相应策略 工业写字楼特征 工业写字楼与传统写字楼相比，在硬件配置与物业形态有一定差异，但主要区别还是体现在 购买客群与置业动机 工业写字楼购买限制（仅供参考） 客户隐性需求与本案前期推广主打“投资需求”的利益点存在偏差 客户限制：主要针对大型企业自用销售，部分项目还有对客户年纳税收入限定 面积限制：最小销售面积300平方，带来置业门槛以及总价较高等问题 付款限制：工业地产银行不能办理银行按揭，对客户资金实力要求较高 注册限制：工业写字楼需要企业将项目所在地做为注册地，才可以减少使用不便 交易限制：工业写字楼在交易方面限制，转让或出售存在不便。 购买工业写字楼客群基本以满足自用的企业法人及业主 极少数具备特殊投资需求（资产固化）的企业客户，数量基本可以忽略。。。。。。