——波司登大厦营销策略报告 上海中原物业代理有限公司 Shanghai2010.7.29 用高度赢资本 以财智赚未来 中原为波司登大厦找一个独特的定位！ 为波司登大厦找一个选择中原的理由！ 1、项目认知——优劣势分析 2、市场调研——区域范围市场认知 3、目标定位——挖掘本案价值突出重围 4、定位分析——产品入市销售策略 5、市场推广——发挥中原优势进行整合推广 6、中原优势——定中原者得天下 7、调研附件——调研查阅资料4 16 28 44 70 83 106 目录 通过层层递进、深挖项目优势寻找市场契机！ 项目认知 优劣势分析 何为甲级标准写字楼？项目认知——优劣势分析 地段：CBD核心商圈范围 建筑结构：高层、超高层 点式楼核心筒结构 交通：临近轨道 行车路面宽阔 物业：国际认证一流物业 面积：3.3米以上层高 单层面积大于1200平方 楼内配置：每5层有1部电梯 挑高大堂、用材高档 甲级 标准项目认知——优劣势分析项目认知——优劣势分析 本案是甲级写字楼吗？项目认知——优劣势分析 金茂大厦 汇亚中心 花旗大厦 中信泰富 外滩中心 力宝广场 本 案 本案核心筒结构成为甲级楼盘品质首要条件——金茂大厦、中信泰富、外滩中心，花旗大厦等楼盘都具有核心筒结构。项目认知——优劣势分析 本案为104米高度高层——104米高度 是江湾-五角场可售楼盘高度中最出类拔萃的地标建筑。办公视野开阔，能一览江湾—五角商圈。 五角丰达16层 波司登大厦19层 创智坊6层LOFT项目认知——优劣势分析 本案办公高层高、面积大、甲级外观——层高3.9米、单层面积1200平方以上、大落地玻璃窗、挑高大堂为甲级办公总部提供硬件条件。项目认知——优劣势分析 但距离五角核心商圈、轨道交通较远——距离五角商圈地铁站驾车距离1.3公里，轨道10号线站距离本案1.6公里步行距离。本案离核心商圈范围较远，现属五角商圈范围边缘。项目认知——优劣势分析 科技产业园 驾车距离1.3公路 10号线 驾车距离1.6公路 且周边商业环境、路况较差——本案处于政德东路、国和路口，周边为居民社区、沿街底商。道路交通公汽停靠站点虽多，但路况较差。 居民区 居民区 居民区 居民区 居民区 居民区 本案项目认知——优劣势分析本案为甲级硬件标准 唯区位硬伤无法改变 1、本案对于建设硬件条件，符合甲级写字楼标准。104米高度现为江湾-五角场可售办公楼地标级建筑，核心筒结构、挑高大堂、单层面积1200平方以上、玻璃+大理石材彰显总部风范。 2、本案地块商业现状并不理想，所在区块属于五角场核心商圈较偏位置，周边虽有8号线与10号线，轨道距离较远尚不能覆盖本案。现有交通22条，但道路状况不佳。项目认知——优劣势分析 市场调研 区域范围市场认知 目前办公楼市场风云如何？市场调研——区域范围市场认知 上海2010年浦西办公板块存量排名杨浦位居第三由此图表可分析出浦西办公土地供应量位居前四的是：1、虹口 2、普陀 3、杨浦 4、闸北。而存量最大的板块分别为北外滩、长风、五角场、不夜城。但从板块存量套数看来长风、北外滩现开发量较少，不夜城、五角场开发量相对较多。因此五角场区域办公存量大，套数多。市场调研——区域范围市场认知。。。。。。