玖隆东台项目营销推广报告 2007.11.29. 前言 实践，是检验真理的唯一标准！ 市场，是检查品质优劣的无形大刀！ 市场洞察，是项目策划的基础和准则！ 我们策划的目的——在详细的市场调研基础之上 ，利用项目已有的资源优势，挖掘潜在的升值空间，提升项目的品牌价值。 ——师俊杰 目录 壹、市场洞察 贰、项目分析 叁、客户群定位 肆、概念深化 伍、营销推广 壹、市场洞察 寻找竞争目标的开始！ 楼盘宣传分析 整体市场分析 市场分析总结 市场洞察 整体市场分析 城市发展方向：城东和城南。 房地产供给量：2007年总供应量将近160万方，其中住宅部分估算为140万方； 按销售率85%估算，存量达21万方，则按120方/套折算，近1800套。 产品形态：多层、小高层、高层、别墅；市场主力户型：二室二厅和三 室二厅；主力户型积：100－130平方米之间。 楼盘价格：2300－3000元/平方米，小高层和高层最高均价为3300元/平 方米。 楼盘宣传分析 在售和在建楼盘宣传相对简单，绝大多数仅有宣传单页，尚未出现较高档次的楼书等销售道具。 楼盘品牌和文化尚未出现较高挖掘。 市场楼盘最大的空隙为：高端品质的房地产文化楼盘尚未出现。 市场总结 东台房地产市场同质化现象严重，供给量相对较大，竞争剧烈。 高端房地产文化概念尚未出现。 文化 是不是本项目值得深入挖掘的卖点 贰、项目分析 项目分析，往往就是一场博技的开始！ 项目优劣势 分析 项目概况 项目分析 项目概况 本项目位于东台市海陵北路西侧，市重点中学东台中学东侧，保利城中花 园南侧。项目占地面积为约35814平方米，总建筑面积为85347.94平方米。 建筑类型主要为小高层和高层，以及排屋，主力户型面积在100－130平方 米之间；主力户型为二室二厅和三室二厅。 项目优劣势 分析 项目概况 项目分析 威 胁 分 析 优势分析 劣 势 分 析 机会分析 优劣势分析 项目分析 优势分析 毗邻目前东台政治中心和规划中的人民广场，地段升值潜力巨大； 毗邻东台省重点中学，文化氛围相对浓厚； 位于政府重点开发的城北板块； 开发商先进的开发理念和开发经验的导入。 劣势分析： 项目地处城市新行政中心板块，但新区板块尚未形成，区域优势发展不明显； 对策：充分利用未来城市规划进行分析引导，弱化目前现状，倡导地产文化升值股策略。 本项目周边目前环境和配套不佳，本项目高端楼盘形象短时间内，很难形成； 对策：强调文化概念和区域升值潜力策略，扩大企业品牌宣传，弱化周边环境和配套； 本项目产品主力户型面积与市场主力供给户型面积相一致，未来竞争压力相对较大； 对策：强调产品细节和楼盘品质，突出高端稀缺文化楼盘形象和地位。 地价相对于目前房价较高，且项目规模小，开发周期短不利于售价拉升。 对策：强调企业品牌和实力形象，突出高端文化楼盘的尊贵稀缺。。。。。。。