[成就昆明国际化梦想] [东方首座营销策略报告（营销部分）] [昆明中原事业二部] [2010.1.8] 核心营销策略回顾 以酒店价值为核心打造影响力 1 以豪宅营销体系打造营销力 2 以投资价值为核心打造执行力 3 推售策略 Part 1 年度推售计划 推出量 产品年度推售计划 展示 活动 临时接待中心 更换西座样板房三套 西区酒店公寓样板房（3套） 东座酒店大堂 销售中心 豪宅大堂 电梯大堂 西座样板房六套 豪门夜宴 东座酒店样板房销售中心 6月 8月 10月 12月 春交会 高峰论坛 产品发布会 奢侈品展 6月 东座15层样板房 推广强度 强 平 中 平 强 主题 成就昆明国际化梦想 东座刮起世界风 我就是中心 CBD价值论谈 答谢晚会 营销费用预估 第一阶段营销铺排（6月以前） 销售目标 积客目标 2月 3月 4月 5月 350套，2万平米，2.56亿，确保第一批单位开盘当天售罄 6月 认筹卡1400张，来访客户5600批 认筹客户 300 推广策略 400 700 第一次入市，以项目整体高姿态入市，由于此阶段展示有限，要通过高形象、强大媒体打造影响力，并确保来访客户 推广渠道 户外 指路牌 报广 写字楼 杂志 短信 150万 100万 200万 活动配合 其它配合 围墙包装、销售中心设计装修、样板房装修 VI重新设计，区域模型、楼体模型、销售宣传资料、样板房设计方案 媒体推广，活动举办，春交会准备 媒体推广，产品发布会，客户疏理、价格测试，开盘活动 高峰论坛 春交会，产品发布会，开盘 营销策略 Part 2 竞争策略 产品类型相似：商务公寓或酒店公寓 面积段相似：40-60为主 区位相似：成熟商圈地段 推出时机相似：与本项目存在交叉 客户来源：以投资为主，存在交叉 主要竞争对手为：世纪中心 竞争筛选原则 世纪中心:5A甲级写字楼 位置：南屏街家乐福旁 类型：商业、写字楼 总建筑面积：185000平方米 层数：42层 建筑高度：199.3m 建筑结构：钢结构，中央核心筒 开发商：长基地产 卖点：地段、5A甲级、高度、部分产品可自由分割 世纪中心：产品面积偏小，13—42层可随意分割 7层—10层 42㎡左右小面积产品为主 13层—42层 84㎡左右产品为主，可自由分割 1层—6层为商业 竞争策略 中心占位 差异化打造 我就是中心，占住了中心，我们就胜其一筹 酒店式公寓、酒店式大堂及管理的商务公寓 自身配套：东座顶级配套、西座四层配套 客户敏感点的价值打造 客户抗性回避 形象 与奢侈品嫁接，形象更高端 投资客户心态把握 投入少，回报高，采用返租形式销售 包装展示 临时接待中心请名师设计，临时接待中心展示样板房 接待服务 从停车员、门童、大堂经理、销售服务更胜一筹 推售策略 商务公寓用低楼层均价与其整盘均价持平，酒店式公寓高于商务公寓价格策略 。。。。。。