2012-8 用地分析 新房市场分析 二手房市场分析 商业环境分析 项目规划建议 项目操作建议 整体顾问服务内容 汇报目录 用地分析 河东区——阳光星期八西侧 位于成熟区域内， 区域认知度和市场认可度均较高 用地分析 卫国道 晨阳道 晨光道 成林道 靖江路 地块周边大交通通达性高 小交通路况较差，通达性不强 泰兴路 泰兴路 泰兴路北侧 晨阳道西侧 晨阳道东侧 用地分析 物美超市 万达广场 成林道商业 晨阳道商业 本案 阳光星期八商业 商业生活配套完善，但是档次一般 用地分析 地块方正、利于规划； 非70/90产品限制 地块东、南侧展示面相对较好， 东西侧均为成熟小区 用地分析 优 劣 地段位置优越，具有较高的市场认可度； 区域大交通通达性较高； 区域成熟度高，周边配有多点商业、生活配套； 地块方正利于规划，非70/90限制性产品； 地块周边小交通路况较差，目前无公交通达； 主要道路服务于区域内居民，通达性不强 地块展示面较窄，地块东北侧有部分临建； 项目的成本较高； 用地分析 区域发展的空间性 周边二手次新房的助力与阻力 产品组合定位的多样性通过市场分析，寻找市场共性、特性 分析二手市场，求同存异促使助力最大化 通过市场验证，寻求最佳产品组合方式 客观剖析商业现状 深入了解住宅市场1、 2、 项目思考 路径 深振业 招商 住宅市场的特征 （市场发展特点以及未来的方向） 各类产品的市场表现 （产品设计的借鉴意义与空间机会）双盘PK的启示 （同类产品的胜败的营销启示） 多种需求受政策强压同时，遭遇置业疲劳…… 如此形势下，何种住宅产品能刺激客户再冲动，什么产品使我们规划的重点？ 大品牌全产品线云集本案住宅产品发展方向 金地 中粮 新房市场分析 河东区自08年至今累计成交172.5万㎡。其中08年达到最高峰值61.7万㎡； 从连续5年成交走势图来看，河东区成交占比持续攀升，截至到2012年，河东成为市内六区首位成交主力区域； 从价格走势来看，近几年河东区均位于市区第四位，高于河北、红桥区； 河东成交占比持续攀升，成交量位居市区第一位； 均价水平位于市区第四位； 住宅市场分析 自08年开始河东区出现地产市场井喷现象，09年达到高峰值，10年成交量开始出现下滑；但对比同期其他区域水平，成交量持续位居市区首位； 纵观五年价格走势，保持持续上涨趋势，10年突破万元大关，而后价格水平平稳上升；价格平均涨幅突破20%； 近一年河东区累计供应76.6万㎡，去化38.7万㎡，供求比为2：1； 近一年价格走势也出现不同程度的下浮现象，但价格水平仍保持在13000元/㎡左右； 近一年河东供应76.6万，成交比为2：1； 价格水平维持13000元/㎡左右 住宅市场分析 红星国际 朝阳上品 保利玫瑰湾 各类产品市场表现根据项目位置和竞争关系，选择河东区所有在售项目 同时，产品及客户来源相似性，选取东丽区外环内项目为研究对象 竞争范围划定 外 6大板块，20个竞争项目 振业城中央 招商雍华府 红城 天津雅颂居 卓越浅水湾 水岸银座 万达公馆 天房翠海红山 香邑国际 金色雅筑 远洋风景 金隅悦城 环 线 金地紫云府 富民河畔家园 雅仕兰庭 金地紫云庭 后广场板块 卫国道板块 外环线沿线板块 津滨轻轨沿线板块 海河沿线板块 路劲太阳城 太阳城板块。。。。。。