逢低入市强者优先 Mar 27, 2012 / Shanghai Copy right 2012克而瑞（中国）信息技术有限公司 cric/ker 上海住宅2012投资分析 机遇 —市场筑底，入市或是良机，仍需选对物业 “几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。”交通银行上海分行某支行信贷经理透露。 此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。 首套房贷利率的打折优惠将会促使短期楼市成交量上扬，尤其刚需将率先享受这一楼市调整带来的“红利”。 调控政策效应衰退 楼市回暖迹象明显— 宏观政策 利率打折：沪上多家银行将首套房贷利率下调至基准利率，甚至重回打折时代 市场表现 市场回暖—2012年3月后，上海住宅市场量价齐升，变小幅快跑为大步向前，市场积极信号相当明显。 2012年上海整体市场商品住宅供求价走势图 市场表现 以量筑底—截止3月25日，上海整体住宅市场月均攀升至59万㎡，成交面积同比增加51.6%，环比增加47.3%，底部聚量形态明显。 CRIC：自12年始，连续3个月，市场均呈现供不应求； 市场表现 2房容量大—自11年始，（80-90）㎡2房市场占比为27%， （90-100）㎡2房市场占比达为22%，近50%的市场占有率表明上海2房市场容量最大。 27% 22% 上海整体市场商品住宅成交面积段分布图 2房增速快—截止2012年2月，2房（100㎡以下）成交环比成交增速将近100%，最受市场追捧。 市场表现 注：西南板块（康健、田林板块；龙华板块；长桥板块；上海南站板块；大古美、梅陇板块） 西南板块市场表现 西南板块爆发—进入12年3月，上海西南板块市场量价齐飞，取得爆发式增长，长期压抑性需求集中释放。 2012年上海西南板块市场商品住宅供求价走势图 西南板块筑底—截止3月25日，上海西南板块市场成交量已到2.4万㎡，成交量面积同比提升5倍，环比提升3倍，板块以量筑底明显。 西南板块市场表现 高品质是关键—板块TOP成交榜显示，项目素质直接驱动市场成交，高品质标杆楼盘在板块内始终拥有足够的市场号召力，典型如海珀旭晖、万源城。 3月TOP成交排行表 西南板块市场表现 高水准高表现—单价意即水准。板块11年至今，高单价段（3-3.5）万元产品市场占有率远超低单价段（2.5-3）万元产品，高达43%，显示高水准产品在板块内的需求度极高。 西南板块市场表现 西南板块整体市场2011年至今商品住宅成交总价段分布图 总价尚有潜力—板块内11年至今，（200-250）万总价市场占有26% ，以下依次为（250-300）万及（300-350）万，均为17%，相对均衡的市场占有率显示板块的总价尚有潜力。 西南板块市场表现 西南板块整体市场2011年至今商品住宅成交面积段分布图 2房受追捧—自11年始，西南板块内2房（100㎡以下）市场占比为47%，是市场绝对的热销型户型。 西南板块市场表现 上海整体市场以及西南板块市场中高端商品住宅市场 市场结论 整体住宅市场成交面积 同比增加51.6%，环比增加47.3% 西南板块成交面积 同比提升了5倍以上，环比提升了3倍 量价齐升！ 3月，市场到底如何？ 入市机会！！！。。。。。。