从一只“半生不熟”的苹果开始……
成熟 凯德品牌 产品规划
成熟部分
成熟——品牌
整体规划凸显凯德的国际视野 建筑立面诏示感强，人车动线分布合理，适合当地人居住 与当地形成巨大反差
成熟——产品
B3
B3
C1-2T
C2-2T
B3
B3
B4
B4
B1
A1
A1
B1
B2
B3主力户型占46%
B4次主力户型占26%
总体而言：1、77-85㎡的2房占46%；
2、 3房接近20%
户型面积控制的很好，70~90限制下能保证两房两厅一卫 基本功能满足的基础上，面积控制在一个合理的范畴
不成熟部分
大半未成熟 地理位置 市场
项目所在的万祥镇是乡镇级别的老镇 城镇化很低，城市感缺失
老镇
新镇
地理位置不成熟1——万祥镇是个乡镇
远离临港新城核心主城区，属于行政区划边缘之外
地理位置不成熟2——行政区划边缘地带
第二轮导入
边缘
次级
核心项目地处东南部远郊，位置偏远，郊环线以外
地理位置不成熟3——三不靠，位置偏远
43公里
19公里
15公里
7公里
11公里
惠南
浦东国际机场
泥城镇
临港新城
上海市
滴水湖站
出行主要依靠公路网，交通需要绕行 未来有轨交16号线距离4.5公里
地理位置不成熟4——公路需绕行，地铁距离远
小结：地理位置不成熟
小环境不理想，位于老旧的乡镇里 万祥镇不在未来城区发展主轴线上 缺乏城市大交通配套，距离未来轨交有一定距离万祥镇所在区位还是空白市场，供需均为零
市场不成熟1——供需均为零
惠南镇
临港主城
万祥书院
泥城板块
市场不成熟2——区块能级最末端
惠南、临港领跑各大板块；泥城、芦潮港处于发展和起步阶段属于第二梯队；项目所在万祥板块处于区块能级的最末端
回答这个问题前， 让我们看一看是否有相似情况可借鉴的成功案例
我们该如何寻求突破的方向？
案例借鉴——万科清林径
与本案遇到的问题相似，万科清林径同样存在这些问题： 新场位于行政区划边缘，发展落后 市场刚起步，不成熟
区域市场客户喂不饱的情况下，势必需要外部客流的导入
通过道路引导，项目主要引入张江、金桥新上海人以及部分川沙客户
万科通过路网、班车接驳轨交，实现了外部客源的导入
案例借鉴——万科清林径
如何导入外部客户？先看看万科是如何做的
本案是否能用万科的方式将苹果催熟呢？
让我们放大市场，看看在浦东南端市场上，本案具备哪些竞争力
万祥版块是区域内的价值洼地； 在以两房、三房等首置刚需产品为主的大区域市场背景下，本案的总价优势将是营销关键
本地客户仅占比50%左右，本地客群不能实现整盘销售 浦东南段区域正处于城市化进程中，外来客户导入呈必然趋势，万祥镇处于这个趋势中的一员
区域客户需求有限，去化率较低，去化周期长 推盘量不宜大
通过之前的分析，我们发现 凯德是开拓者 需要从其它市场板块“抢”客源
怎么抢？
综合之前的市场分析,我们具备抢夺客户的条件 条件一 低总价，80万起步，主力总价90万左右 条件二 品牌开发商，具备国际视野开创国际级生活 条件三 学习万科，通过班车短驳，拉近城市节点距离，解决外区客流导入
我们抢到的是哪些人？
客户定位
刚需 · 新新上海人 · 年轻群体
他们对于地段没有局限。。。