宝能太古城北区营销执行及价格策略
大 势 预 判
数据来源： 国土局网站项目销售公示明细
2007年周均 1159套
2008年周均 703套
上周 561
2009年周均 1323套
二级市场整体情况
2007年周均 11921元/平米
2008年周均 13283元/平米
上周 25417
目前周均 14263元/平米
成交套数走势
成交价格走势
全市成交量：连续数月直线下降，即使秋交会也未能有明显上升 原因：供应量越来越少，目前已降至3.7万套
全市成交价格：连续数月直线上升，截至9月份已至2.54万（宝能、三湘开盘），达到07年最高峰的价格 原因：供应量越来越少，金融政策的宽松
三级市场整体情况
全市放盘量：在近3个月市场疯涨的情况下放盘量激增至07年最高水平
全市成交价格：追随市场大势，成交价格有了大幅上升
全市成交情况：在震荡中逐步下降
市场整体情况小结
整体市场成交价格和成交量的关系：
小结： 整个市场已经明显出现了量价背离的情况，今年底至明年房价可能出现震荡，客户对后市信心不足 由于整体供应的减少，房价很难出现大幅下跌 年底之前，央行执行适度宽松的货币政策不动摇，明年政府有可能出台相关政策限制房地产过热
后市长期走向不明朗，近期市场暂稳
2009年—2010年重点项目供应量
09-10年高层大平面竞争比较激烈，大约超过5000套的供应，其中后海湾占据半壁江山，同片区内竞争激烈
8月
9月
10月
11月
12月
纯水岸五期（270-350复式大宅）已开盘，现持续销售）
兰溪谷(140套左右170平米四房—200平米五房，持续销售）
星河丹堤E、F100套（预计9月份最后推出E区6栋273平米的大平面 ）
深圳湾片区
中信红树湾（13栋B单元已开盘，现仍持续销售）
十五峯花园9月2日起自然销售，150270平米纯大户，不带装修，均价45000元/平米
其他片区
红树西岸（封盘中，近期将推出剩余的2栋100套左右单位）
半岛城邦（二期）(持续销售中）
宝能太古城（11月底北区开盘）
圣莫丽斯（ 3期8月底推2号楼，7号楼
09-10年重点项目供应量
市场存量
新增供应量
华润幸福里（90-180平米，3栋超高层，目前1栋、2栋已经基本售罄，预计年底将推售3栋产品）
2010年
兰江山地大院（建设中，预计2010年开盘）
华莱利项目（建设中，预计2010年开盘）
国富项目（建设中，预计2010年开盘）
从09年下半年至10年，本项目直面同片区三项目（鸿威、三湘、新天）竞争
三湘海尚11月底推北区ABCDF五栋中的其中2栋的三房、四房、五房
鸿威海怡湾11月底预计推售D、E、F、G栋90两房，151三房
君汇新天10月底开盘推售1F、1D、1C159-177平米四房两厅
圣莫丽斯（ 10月推3、4、10、11四栋中的两栋
汉金山9月26日开盘，416套房源，开盘推售320套，实际销售200套，均价18500，11月中旬加推最后96套单位
首地容御10月底开盘销售，1、2、3栋180套 ，150—220平米
波托菲诺香山里建设中，营销中心开放时间未定。预计2009年底推出，户型158-176三房、四房
后市观点
后市态度：谨慎、乐观
关内大平面竞争比较激烈，同片区内供应过于集中 后市长期走向不明朗，短期内暂稳。。。