项 目 推 广 策 略 报 告
2019-05-09
新江湾城银亿领墅
核心价值梳理 竞争分析 客源分析营销策略
同 策 思 考 路 径
PART 1
核心价值梳理区域价值梳理
生态——湿地资源 地段——中内环旁 规划——第三代国际社区
新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原始水洗和植被，被称作“上海生态宝石”
高绿化率与低密度的建筑群落相结合，50%的板块绿化率规划户数只有近万户
在新江湾城板块中，有36中鸟类，其中包括3种国家二类保护鸟类，12种中日候鸟保护协定中的珍贵鸟种；水系中有7种鱼类，大多为失去罕见
空气指标达到了国家标准中队自然保护区，风景名胜区要求的指标限值，如此高的环境空气为市区罕见
区域卖点-生态
传统别墅区
新江湾城处于城市中心， 拥有交通以及商业配套的绝对优势
市区高端住宅
9.45平方公里只规划近1万户，市区罕见的低密度生态社区，板块绿化率达50%，新江湾城拥有无可比拟的自然然资源和后天规划优势
区域卖点-地段
第三代.国际社区
区域卖点-规划
第三代.国际社区
第三代.国际社区
各大品牌开发商抢占新江湾城，接连刷新板块楼板价
第三代.国际社区产品价值梳理
纯别墅社区（板块稀缺性）
（1）、低容积率（1.0）高附赠（1:1） （2）、纯正法式风格（建筑、园林、包装） （3）、特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺）
低 容 积 率 高 附 赠 值
容积率：1.0 附赠空间：车库、地下室、花园、露台、阁楼及部分室内中庭，比例将近1:1
纯 法 式 风 格 建 筑
银亿领墅项目运用法式新古典主义立面元素的比较分析
纯法式风格建筑
扶手做法
条石基座
柱廊
老虎窗
屋顶装饰
檐口
檐下装饰
巴黎 凡尔赛宫
巴黎街景
扶手做法
条石基座
柱廊
檐口
檐下装饰
半圆形山花
巴黎 凡尔赛宫
巴黎街景
纯法式风格园林
打造纯正的法式园林景观，尽量做到对称性的线条及景观
特 色 会 所
一层400平米（带露台）
地下1000平米
法式主题咖吧
雪茄吧
独特的会所运营方式在板块乃至整个市区形成差异
简餐吧
酒窖（400平米）
小 结
区域卖点
产品卖点
生态——生态湿地
地段——中内环
纯别墅社区
规划——第三代国际社区
低容积率高附赠值 纯正法式风格（建筑、园林、包装） 特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺）
区域定位 生态知识型 中内环第三代国际社区 项目价值 纯别墅 法式精神宫廷精装
核 心 价 值 定 位
竞争分析
PART 2
内部竞争 外部竞争
内 部 竞 争
内部竞争：在 售 竞 争 项 目
区域现阶段主力面积段为200~250三房，目前在售项目可售套数为567套， 未来预计有18万方供应；
内部竞争：未 来 竞 争
今年下半年板块预计上市项目有三个，总建筑面积为25.7万方短期内，区域市场未来同类产品供应不大，主要竞争仍为目前在售项目
土地信息：2010年~2011年，杨浦全区土地出让仅8宗，其中仅1宗为普通商品房项目，新江湾城C4地块 ，建筑面积108,091.9 m2 ，容积率1.0 。。。