宏润地产 高新二路前期策划沟通案 本案是依据项目历史原始资料的记忆结合现有市场环境给出的策划沟通案，故，本案重在思路和战略方面的阐述。 紧紧围绕宏润集团企业发展战略递延和产品开发相结合的思路。 始终围绕“快进快出”的操作核心 报告说明： 目录 二、项目环境分析 三、项目定位 四、项目营销执行 五、项目相关建议 一、项目概况 NO.1 项目概况 一、项目经济指数概况 项目占地：15亩约10000 ㎡ 项目总建面：63000 ㎡（商业部分为18000 ㎡ ，5～28层为45000 ㎡ ） 项目总户数：680套 项目楼高：楼高28层共110米 项目户型面积：70.4 ㎡，实际64.9 ㎡，单套使用面积37.2 ㎡，最大可整层 项目层高：1～3层为5米，4层3.9米，5～28层为3.6米 项目核心硬件配套：配备7部电梯（主楼内5部，露体外2部观光电梯） 大堂：挑高15米豪华酒店大堂 车位：地上40，地下150 “小”而“精”，高公摊，高配置的高档物业 二、项目地理位置 项目位于西安市高新区高新二路与南二环交界处西南角，项目被“高科广场”、“财富中心”“西港国际大厦”“西BD”“高新商务酒店”等物业环抱中。如下图所示： 土地价值 地段价值 物业价值 项目位于西安市的第九大景——高新区CBD核心 投资价值 三、项目历史沿革 项目自2003年开始前期运作，先后历经 第一阶段： “新世纪大厦”晟达地产（原物业甲方）运作，前期进行融资开发——失败 第二阶段： “火凤凰大酒店”晟达地产开发，北京金达利介入全程策划代理——失败 第三阶段： “五洲国际酒店”晟达地产开发，深圳中塔介入全程策划代理——失败 项目历经3次启动、宣传、运作，最终，由于种种原因（资金链）终以失败告终，更创下2004年市场旺季3个月“0”业绩的历史纪录 西安市场众所周知的“烂尾楼项目” 被投资者誉为“资金的无底洞” 项目3次运作失败导致： 开发商信誉缺失 项目品牌形象差 业界口碑和项目形象抗性大 NO.2 项目市场环境 一、高新区 高档物业、写字楼、酒店物业三足鼎立； 市场销售价格：住宅突破5000，写字楼突破7500，酒店突破6000； 核心区整体进入尾房期； 开发重心南移至唐延与丈八以及二次创业园内； 市场整体需求依旧旺盛，公寓类物业的市场供给出现断层 有市场，有需求 二、西安市场 在历经2006、2007年的国家宏观调控后，大量同质性物业涌入市场，一时间市场竞争激烈，消费者更是眼花缭乱。 纵观西安市场，小户型项目尤以城南片区和城内居多。 目前，大多项目进入尾房期，目前市场竞争态势稍有平缓，尚存的项目有：陆港国际公寓、舜江广场、颐和宫、粉巷一号、假日国际公寓等5个项目。 其相关信息如下： 颐和宫 颐和宫地处西安都市中央，紧靠西安商务核心区南二环，与四星级唐城宾馆相连，是西安高新开发区、小寨商业圈、南二环商务圈等三圈交汇的金三角地带。 项目建筑面积约为37500㎡，由南北两栋塔楼、一座裙楼组成。楼高24层，1-3层为地上，4—24层为公寓部分；两楼间距17米。 北楼将建成五星级标准的酒店，共有酒店客房357间，各种酒店配套、服务一应俱全。 1-3层的裙楼是五星级大型综合会馆。 南楼为纯板结构的“服务式住宅”，共126套，从52㎡到149㎡，每种户型最多只有21套。 销售价格：南楼公寓部分均价5000元/㎡，北楼酒店部分8000元/㎡。。。