文本描述
阳光国际花园整合营销战略规划
深圳天则技术策略中心
2007年5月19日 前言
本报告将解决以下几个方面的内容:
1、项目定位战略
2、项目整合营销战略思路
3、项目营销策略规划
Index 1、市场背景
2、项目分析
3、项目定位
4、产品卖点整合
5、营销总精神
6、推盘策略
7、展示策略
8、渠道策略
9、诉求策略
10、销售策略
11、价格策略
12、事件行销策略
13、客户关系营销
14、2007年营销规划 第一篇分 析 篇 市场背景 由于多年来江阴未有足够的商品房开发,市场处于饥饿状态,缓慢发展。自2001年开始,江阴房地产呈集中释放状态,大量的商品房开发面市,买房置业及改善居住环境的需求在短期内得到满足,房价快速上涨。2006年,受国家宏观政策影响,江阴楼市在经历了第一轮市场高峰后进入调整观望期。
在目前的江阴房地产市场上,城东板块、城南板块、中心板块供应量缺乏,城西板块供应量充足,城东板块和中心板块是江阴市民购房置业的首选区域,而且市民对城东区域板块的偏好较强。
目前江阴房地产市场供应产品形态较为单一,中高端形态产品缺失。小高层已基本被市场接受,但人们首选的依然是低层低密度住宅。市场上高品质的别墅及洋房存在市场空白。
江阴房地产市场消费能力较强,中上消费群体比较庞大,二次置业、三次置业,投资性需求与改善性需求比较旺盛。 市民居住面积较大,但居住产品普遍品质不高,同质化严重,市场呼唤中高端产品,更新换代产品,呼唤精品楼盘。
江阴目前已经开发完成的住宅项目,普遍物业管理水平较低,服务质量不高,社区环境不高,居住品质未有质的提升。
正在开发的项目不多,但是由于主要集中在城西板块内,项目竞争比较激烈,项目营销水平普遍较低,有较大挖掘空间。
市场结论 一个快速发展的市场
一个理性消费的市场
一个改善性需求的市场
一个低水平产品竞争的市场
一个低水平营销竞争的市场
一个存在高端产品空白的市场
一个呼唤高品质社区的市场 项目概况 项目概况:
项目位置:澄塞河南、大桥路西、南外环路北侧
占地面积:156894.37平方米(合235.34亩)
用地性质:居住用地
容积率:1.7(车库、阁楼、赠送面积不计入容积率)
建筑密度:28%
绿地率:30%
停车指标:
(1)住宅停车:小汽车不小于0.8辆/户,自行车2辆/户;
(2)公共建筑停车:小汽车100辆/万平方米建筑面积;自行车300辆/万平方米建筑面积;
配套设施:
(1)会所及商业:建筑面积不大于20000平方米;
(2)社区管理用房:建筑面积500平方米;
(3)物业管理用房:按住宅总面积的3‰设置;
(4)公厕:结合公共设施,配置公厕2座,不小于50平方米;
(5)人防设施:按省有关规定结合地下停车设置;
(6)幼儿园:配置幼儿园一座(3轨制)占地面积8亩,供该地块公共使用,建成后移交政府;。。。