诚铭置业项目组 2014年3月13日
谨呈：新余融汇房地产开发有限公司
融汇·江山御景2014年营销策略报告
本案提报大纲
第一部分 项目背景分析 一、项目背景及销售数据 二、本体及市场分析 三、区域所属客户分析 第二部分 项目解决之道——营销的力量 一、价值重组 二、再定位 三、偏执营销 四、We can
第一部分 项目背景分析 一、项目背景及销售数据 二、本体及市场分析 三、区域所属客户分析
融汇·江山御景由新余融汇房地产开发有限公司开发，厦门泛华设计院规划设计，加拿大丽景畅意担纲景观设计，占地面积约15万平方米，总建筑面积达36万平方米，建筑密度约20%，最大楼间距132米，公摊率约10%，绿化率达60%，中庭公园超过4万平方米，是新余首席坡地皇家园林式智能化精品社区。 项目一期开发建设面积102616平方米，共计住宅748套，于2011年9月底竣工验收；二期开发建设1#、2#、13#、14#、16#、18#（幼儿园），建筑面积60927.88平方米，共计476套。三期开发建设17#、19#至28#楼，2#楼增加部分、地下室及沿街商业，建筑面积117338.08平方米，共计754套
项目背景
区域配套
项目位于孔目江新城与城东开发区交汇处，西临新欣大道，北接飞宇大道，东靠龙潭路。周边配套齐全，新人民医院、体育中心、长途汽车站、电信、邮政、移动、银行（工行、农行、建行）等市政配套近在咫尺；城南火车站核心商圈，也在十分钟车程内。 项目从幼儿园、小学、中学全程教育配套完整，东靠高新区第一小学，与新余一中、暨阳小学也只有一桥之隔；随着香榭绿洲、市府二大院、市医院居住小区等的建设入住，项目配套能力和成熟度将进一步得到提升
销售数据
从13年4月至今住宅销售合计279套，月均销售23套。从数据上来看并不理想
目前江山御景一二三期合计可售房源为563套，预计可售额在2.3亿
目标
销售目标
1、量：初步2亿（年度总销2亿，完成一、二、三尾盘） 2、价：在二期的价格基础上有所提升
品牌目标
项目：稳固当前区域领跑者地位 企业：项目与企业品牌联动，相互拉升
14年目标
完成目标面临的两大重点问题：
如何在变市下完成艰巨的销售任务？
项目自身有何优劣势——本体分析（项目SWOT) 市场中有何竞争与威胁——市场分析(大环境+竞争） 客户有何特征与需求——客户分析
基本为大三房及以上产品，体现功能性、舒适性； 产品总价基本为50-60万之间，总价较高；
目前在销房源：基本为舒适性户型，以大三房为主
本体分析
二房60
80
100
120
150
200
帝海覌澜
水澜山现代风情
锦绣江南
三房
二房
户型面积（㎡）
融汇江山御景
主流户型面积
三房
二房
三房
产品构成：竞争项目户型面积集中在120-180㎡户型，本项目目前主销135平大三房与市场存在较大竞争，优势在于面积的赠送
二房
三房
四房
复式楼
四房
一房
公寓
本体分析
减小劣势，避免威胁
发挥优势，转化威胁
利用机会，克服劣势
发挥优势，抢占机会
淡市营销，体验成熟社区生活价值，新老并拓，层层锁客
聚焦成熟居住生活方式。 利用两类产品的各自优势，分类把握客户。 淡市营销，实景体验成熟社区
用未来规划前景来弥补客户对周边配套现状的不满；利用与江对案暨阳片区的价格优势，突出“两房买三房”的概念
项目 SWOT分析
优势S 一、二期成熟社区呈现，周边配套 “一生梦想之城”形象已深入人心，现房实景 户型实用，赠送面积较大 大量老客户资源
劣势W 高新盘的尴尬 后期户型面积大
机会 O 板块规划前景佳 稀缺性公寓小户型产品 人民医院、长运、高速等配套齐全
威胁T 14年开年房市低迷，出现观望气氛浓厚 区域竞争激烈，对手占据地段与资源优势
提升区域价值，以区域价值带动项目价值；同时利用一江之隔来重新定位区域价值。。。