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郑州市建设西路地块投资分析报告DOC

郑州江渝***
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更新时间:2019/6/3(发布于河南)

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文本描述
建设西路地块投资分析
一、【项目概况】
建设西路地块位于郑州市建设西路与伏牛北路交会处东南,北接棉纺路,西临秦岭路,东面为伏牛路,南靠建设路。行政区域隶属于中原区,房地产版块划分上属于西区
宗地地块为狭长长方形,南北宽约40.39米,东西长约280.16米,总用地面积9898㎡(约14.85亩),总建筑面积62850㎡
二、【投资分析说明】
1、评估目的:预测项目总成本、销售收入和利润;
2、因为规划是控规阶段,本项目按此定位完成这次投资估算分析。结合本地块的地理位置,建筑产品初步设计方案定为多层住宅+高层住宅+裙楼商业组成,建筑容积率6.3;
项目基本指标:
占地面积:9898㎡
总建筑面积:62850㎡
其中:多层住宅建筑面积10450㎡,高层建筑面积为42000㎡,裙楼商业面积为10400㎡,其他公共设施(停车位、地下车库等)初步方案暂时未确定,所列总建筑面积均为理论可销售面积;
报告中,如无特别标出,则面积、单价、总价的单位分别万㎡、元/㎡、万元;
本投资分析分四个部分:静态评估、动态评估、风险分析、敏感分析
三、【效益评估】
(一)成本明细
序号
项目名称
计算过程
投资金额(万元)

土地费用
见说明
1544.4

建设前期费用
见说明
678.73

建筑安装工程费
见说明
7828.75

基础设施建设费
见说明
942.75

工程监理费
按建安成本1.5%
117.43

景观设计及施工
见说明
148.47

管理费
按模拟销售收入2%
569.12

营销费用
按模拟销售收入3%
853.68

财务费用
见说明
360

不可预见费
按建安成本5%
391.44
十一
合计总成本
13434.77
十二
销售面积
62850
十三
可售面积单位成本
2137.6
1、 关于土地费用
征地费按100万/亩计算;契税按征地费的4%计算:
100万*14.85*1.04=1544.4万元
2、 关于建设前期费用
包括:报建行政事业性收费,按总建筑面积65元/ ㎡计算;规划设计费用按
总建筑面积40元/ ㎡计算;地质与文物勘察按占地4元/㎡计算;三通一平按占地15元/㎡计算:
62850*(65+40)+9898*(4+15)=678.73万元
3、建筑安装工程费
设备采购按总建筑面积100元/ ㎡计算; 高层桩基工程结合设计院估算233万元;建筑工程多层住宅按650元/㎡计算;高层住宅、裙楼商业按1200(含电梯)元/㎡计算;
62850*100+10450*650+(42000+10400)*1200+233=7828.75万元
4、基础设施建设费
供水、电、气工程、雨水、污水、绿化、道路智能化工程以及其他配套等工
程按建筑面积 150元/㎡计算:
62850*150=942.75万元
5、景观设计施工费
道路修建、园林景观等按占地面积150元/㎡计算:
9898*150=148.47万元
6、财务费用
假定贷款期限为1年,贷款额为6000万,利率为6%:360万
(二)销售收入模拟
明确其销售进程及售价。可销售面积为多层住宅10450 ㎡、高层42000㎡,裙楼商业10400 ㎡
多层住宅销售: 均价:3200元/ ㎡
总计:3344万元
高层销售: 均价:3800元/ ㎡
总计:15960万元
裙楼商业销售:均价:8800元/ ㎡
总计:9152万元
销售收入。。。