澳斯屯象湖项目提案报告 谨呈江西澳斯屯实业有限公司 报告结构 项目本体分析2 解读象湖新城区域市场研究区域产品研究客户分析项目发展策略 项目本体分析 项目界定 问题界定2 报告结构 城市属性：中部二线，江西单核城市 江西省会，全省政治、经济、文化中心； 中国中部位置,唯一长江、珠江、闽东南三大三角洲相毗邻的省会城市； 传统的工业城市，沿海发达城市产业梯度转移基地； 唯一京九线上的省会城市，海陆空立体交通体系都较为发达； 城市总人口497.33万，城区人口230余万人 项目本体分析 经济开发区 高新开发区 昌南工业区 昌东工业区 青云谱区 象湖新城 本案 传统城市中心：是南昌的经济、政治、文化、旅游、商贸中心 朝阳洲是政府当前重点打造，主要以居住和商务为主 青山湖区：城市湖景高档住宅区，改善性置业区域 红谷滩：城市新的CBD和高档居住中心 主要为城市刚需首次置业者的置业首选区域 项目本体分析 市中心 红 谷 滩 新 区 青 山 湖 区 朝 阳 洲 区域属性：刚性需求首次置业者的置业首选区域 区域属性：高尚住宅区域 范围——面积11.7平方公里： 用地：南起银湖二路（即汇仁大道），北至昌南大道（南昌市南外环），西起滨江路，东至雄溪河。规划总用地2980.38公顷，总人口35万人。 定位——高品质生活居住为主： 区域内水系密布，西望赣江，北靠象湖，与象湖风景区紧密相连。该区拟建成自然、生态、健康的以高尚居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区，与南昌市主城区紧密相连。 项目本体分析 地块属性：西靠南大一附医院，南临抚河故道 地块周边景观资源较为丰富，南临抚河故道，拥有较好的湖景； 与区域项目相比，本案西靠南大一附医院，拥有较强的配套优势 项目本体分析 地块属性：区域小规模、中等容积率、拥有部分自然景观的商住用地 地块经济技术指标 占地面积:193267.6 ㎡； 容积率:1.4； 建筑密度:≤24%； 绿地率：≧35%； 建筑间距：多层≧1:1H，高层≧1:0.8H； 用地性质 商住用地； 套内建筑面积90m2以下住宅占开发住宅总建筑面积70%以上 用地四至范围 东沿规划路； 南为抚河故道； 西依诚信路； 北为八月湖路； 用地现状 地块较为平整； 目前地块有少许荒废建筑 项目本体分析 项目界定：高尚住宅区小规模中等容积率资源景观型商住用地 地块属性： 区域属性： 项目本体分析 项目本体分析 项目界定 问题界定2 报告结构 问题界定 通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation） ——项目背景事实（项目、客户、市场） 中小规模、低密度商住项目 地处城市近郊 生活配套资源强大 景观资源强大 项目一期总占地193267.6平方米（净用地289.9亩），容积率1.4、建筑密度24%，项目强制要求商业面积占总建筑面积的10% 离市中心20分钟车程，对外交通网络发达 项目周边拥有南大一附医院，属于强势配套资源 南面拥有较长的抚河景观，项目相对于区域其他项目，拥有较强的自然景观资源 问题界定 R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 项目规模远小于区域其他项目，如果从硬件上与其他项目硬拼，可能最终利润微薄 本项目所处区域形象主要为承接刚性需求的首次置业者，中高端市场尚未打开，首次刚需置业竞争甚为激烈，如盲目定位客户群体，易引起项目滞销 如与周边项目同质类产品开发，必将因为因为规模小于对手，而影响销售回款进度 从开发模式上 从客户上 从产品上 问题界定。。。