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世联福建莆田仙游商业综合体项目整体定位与物业发展建议报告170p

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更新时间:2019/5/31(发布于北京)

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文本描述
五华集团莆田仙游项目整体定位与物业发展建议报告
谨呈:福建五华集团
项目编号:A-1107-GW-2100-0009项目属性界定
报告框架
企业目标及要求
住宅与商业的关系
住宅专题
商业专题
启动区建议
规划排布
商业定位
物业发展建议
住宅定位
物业发展建议项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村,距核心区3公里,处于新城大盘开发阶段,目前已有3个在开发项目
木兰溪将鲤城街道与鲤南镇分割开来,鲤南镇是新兴开发区域,区域认知度低,配套差; 项目距鲤城街道核心区县政府3公里(垂直距离),机动车程20分钟,百姓心理距离远; 新城开发阶段,3个项目开发,兰溪新天地、龙翔水乡丽都、中奥兰溪首府;
项目属性界定——区域属性
四线城市新区城镇人口基数大,城乡一体化进程带动城市人口增加,且随着产业发展带来大量流动人员,促进住房需求增长
目前仙游拥有110万人口,随着仙游经济的快速发展,以及城乡一体化进程、劳动力资源市场机制的完善,外来迁入人口将大规模增长,成为人口整长的主要来源。 预计2015年总人口将达到115万人(其中户籍人口110万,外来务工人员5-6万人)
项目属性界定——区域属性
潜在需求量大以第二、第三产业为发展重点,其中最突出的是仿古家具制造业,重点以榜头镇最为集中
信息来源:仙游县统计局
以榜头、鲤南、赖店、鲤城为主体,辐射龙华、大济、度尾,整合宝泉工艺产业园、鲤南工业区、赖店科山等工业平台,推动连片开发,形成城郊工业集中区; 整合提升工业集中区,以打造品牌园区、和谐园区为目标,建设宝泉工艺产业园,努力打造集生产、商业、旅游、文化等功能于一体的现代化产业园,成为全国最具影响力的古典家具生产基地和交易市场。 通过旧城片区改造和新城区扩张,积极发展房地产业,大力推进商贸设施建设,打造鲤中商业中心、鲤南商贸城和特色商业街,不断提升中心城区的品位和档次
榜头镇主要高产值企业
项目属性界定——区域属性
产业型城市以仿古家具为支撑带动区域经济发展,私营业主多,藏富于民,消费能力强,但由于城镇化水平低,高端消费外溢
信息来源:仙游县统计局
(仙游县)城镇化水平比(莆田市)全市平均水平低8个百分点,比全省平均水平低12.6个百分点。 城市仿古家居业发达,带动其它产业,私营企业主多,藏富于民 高端消费强劲,但由于仙游当地高端消费场所欠缺,消费外溢到莆田、福州、厦门等地
项目属性界定——区域属性
高端消费外溢
仙游没有消费、玩的地方,我一般都是通过网络或者去福州、厦门那边买衣服;在福州买房的人比较多,像我们单位的一位阿姨,她女儿在福州上班,后来她们就在福州买了房。像你们项目那边还没什么人,做商业起码要有像沃尔玛这样大型超市,可能大家才会去那消费 ——防疫站林小姐 买衣服什么的都去福州、泉州、厦门,这边东西太差了。做生意,很注重穿着;很少去香港,没时间;项目商业一定要高端,一定有市场,缺的不是钱,是产品,越高端,越有生意; ——三福黄总
访谈纪要项目总建约21万m2,商业23%以内,地王项目。距项目1km处有温泉资源,开发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件
占地6.957万㎡(约104亩),总建面208711㎡ 容积率≤3.0 ; 商业指标≤23%(约4.8万㎡),建筑密度≤28%,绿地率≥35%; 总地价4.12亿元,楼面价(含3%契税)约2030元/㎡。 项目周边3个竞争项目:水乡丽都、兰溪新天地、兰溪首府 规划利好:溪景、湖景资源,距项目1km处有温泉资源,项目对面规划有一所九年制学校
项目原概念规划方案
项目属性界定——项目属性
温泉村,具备温泉资源
东湖(规划)
项目地块
玉田大桥(已建成)
兰溪新天地(在售)
龙翔水乡丽都(在建)
兰溪首府(在售)
1公里
九年制学校(规划)
城市中心区。。。