上海，2010年12月
三亚凤凰水城商业项目定位报告终稿
目录
市场空间 消费需求
经营模式 开发时序 投资回报
主流模式 相关利弊点
写字楼开发可行性 30万商业开发可行性 产品组合的可行性
适用于本项目的商业开发模式
产品调整方案
产品设想论证
发展模式探究
产品开发建议
开发策略与财务分析
案例拟合 城市比较 设想推论
PART 1 产品设想论证
初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析——
PART 1 产品设想论证
银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观
占总面积26.1%
占总面积73.9%
整体构成及比例
结论： 银河SOHO是坐拥大型地块的北京罕有的大型城市综合体项目，项目整体由办公和商业两大块组成，其中办公面积达16.6万㎡，而商业面积只有区区8.6万㎡，地上3层，地下1层。数据上来看，银河SOHO是以写字楼（商务办公）为主，商业为辅的大型综合项目
银河SOHO——商务办公为主的大型综合商业项目
PART 1 产品设想论证
初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？
PART 1 产品设想论证
三亚—海南省仅有的两个地级市之一，位于海南省最南端。三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，获得多项旅游评选的世界之最、中国之最
城市等级：地级市 规模面积：总面积达1919.58平方公里 三亚市下辖河东管理区，河西管理区。辖6个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇）
城市定位 确定了以旅游城市为目标，加快推进旅游的国际化进程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目的地
北京—中国首都，现为中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。 2010全球城市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首
城市等级：首都（直辖市） 规模面积：总面积达16807.8平方公里 北京市下辖东城、西城、海淀、丰台、朝阳等（总共18个区县）
城市定位 确定了以现代化国际性大都市，大力发展高新技术产业、强化北京市的政治文化中心、金融服务中心以及国际管理控制中心的功能
三亚
北京
三亚与北京在城市能级、类型方面均无可比性，未来发展方向也完全不同，商务办公并不是三亚发展目标，三亚更侧重于旅游商业的发展
PART 1 产品设想论证
三亚常住人口少，本地消费力偏低；从商务商业/超大规模综合性商业发展条件来看，三亚难以提供与银河SOHO同样条件的人流量及消费力支撑
PART 1 产品设想论证
人均消费金额相差甚远！
单位： 亿元
注：因三亚09年统计公报中某些数据未公布，导致表格中“—”的出现
PART 1 产品设想论证
产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后发现，北京与三亚的第三产业构成存在着极大的差异。 09年北京第三产业总值：9004.5亿元 09年三亚第三产业总值：107.15亿元 三亚是众所周知的旅游胜地，09年旅游收益为103.77亿元，占第三产业总值96.8%。北京09年旅游收益为2188.1亿元，占第三产业总值24.3%。有此得出三亚的第三产业经济主要来源于旅游业及相关联行业。 北京作为首都，中国大城市代表之一，经济成分多元化，零售业、旅游业、商务（金融）都发挥着各自的力量
三亚列入统计的旅游宾馆(酒店)187家，其中，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星/一星21家，待评五星级宾馆15家。拥有客房32177间；拥有床位57210张
北京聚集各类跨国公司地区总部已达42家，同时有大型中央企业集团160余家。在空间布局上，初步形成了中心商务区、金融街、中关村科技园区等几个特色总部聚集区
三亚第三产业结构构成单一，旅游业占主导地位，极度缺乏商务商业赖以依存的企业规模数量，本项目更多的资源指向来自于旅游及相关产业链
PART 1 产品设想论证。。。