我们有了一个好的产品
长沙首席正南一线江景房
80-130绝版N+1户型
我们拥有一个有竞争力的价格
起价5400元 均价5980元
我们虽然有好的产品和有竞争力的价格,但本案需要短时间内冲刺,快速回款,找出问题,解决问题!!!
项目现状与目标Positioning analysis
现状
目标
住宅
住宅
车位
车位
合计剩余240套
下半年营销目标分解
年底剩余 50套
销售 190套
每月需要 销售64套
1号栋
去化住宅 30 套
总计1月底去化191 套
住宅任务分解
2号栋
3号栋
车位
去化住宅 20套
去化住宅 141 套
去化100个
9月已去,下半年只有10月为房地产营销旺季，12月过后,基本是销售寒冬,我们可以充分利用的销售时间不足3个月,而任何一个产品错过黄金期都将面临举步艰难的状态，特别是国家换届来临，政策风险大，必须抓紧时间，集中销售,找出问题所在,解决问提,完成年度销售目标.
项目销售三大忧患
整体市场不乐观 周边竞争激烈 年初受国家宏观调控的政策影响，气氛观望浓厚，但开发商为保资金回流纷纷“以价换量”刺激市场成交，同时国家为保经济增长，二季度后银行轮番以降准、降息等政策撬动刚需；整体销售保持平稳的态势，但后期缺乏增力
长沙整体市场—保持平稳态势Positioning analysis
受11年末宏观政策调控及春节淡季影响，房地产后续政策不明朗，开发商纷纷推迟开盘时间，但在市场“以价换量”撬动的刚需市场回暖的情况下，开发商纷纷抓住时机，加紧推售，促进资金回流。同时随着银根松动、市场明显的回暖迹象，预计下半年市场将会出现集中推售期，特别是在9月将有40个盘新老产品推售
长沙整体市场—供应量大,金九银十扎堆推售
2012年上半年内六区新建商品房累计批准预售520.03万㎡，其中，住宅批准预售393.01万㎡；销售备案412.94万㎡，其中，住宅销售344.62万㎡。新建商品房供销比为1.26，住宅供销比为1.14；截止8月份供销大部分时间大于1.0，六区销售大部分时间乏力，导致数月供过于求；市场存量较多，会与后续的推货形成新的竞争
长沙整体市场—供过于求
近一年长沙房价看似保持稳定，实则商品住宅均价比去年同期下降了1100元/㎡；这主要还是受整体限制大环境影响，开发商纷纷以价换量寻求去化，但在市场初步回暖后，市场价格逐步稳定化
长沙整体市场—在”以价换量”的后,价格逐步稳定
开发商受政策利好面影响，1-8月份供销比为1.19，连续降息降准的刺激下，市场主要以刚需市场为主，但改善性需求120㎡以上产品销量却依然乏力
长沙整体市场—刚需市场为主,大户型销售乏力
针对各大媒体报道楼市调控将会放松，6月国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认政策松绑
但是，国家宏观调控政策坚定不动摇Positioning analysis
温总理在各种场合中指出要巩固房地产调控成果，始终强调要严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。同时国务院决定从7月开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查
1月
2月
3月
4月
巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归
促使房价合理回归不动摇
目前房价还远远没有回归到合理价位，调控不能放松
要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策，决不让调控出现反复
稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策
地产市场开展专项督查 新政策引而待发 Positioning analysis
5月
6月
要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管。。。。