建立超越竞争的营销全攻略－－如何令香河项目叫好又叫座？ 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 京汉置业营销策划部 目标1——6个月，完成1.8亿元销售额，均价3650元/平米！ Q1面对激烈市场竞争以及较小的市场购买量 如何拔高项目形象，实现本项目3650—3800的区域高价？ Q2在较为封闭的市场及已分流严重的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？ 目标2——通过启动区营销建立项目在市场的口碑及影响力 目标解读 市场篇 产品篇 指标/卖点/竞争力/综合分析/SWOT/价格定位 宏观市场/区域市场/区域定位 策略篇 定位回顾/思路/攻略/08策略/价格策略/案名 推售篇 周期/节点/媒体/活动/展示/体验/费用/执行 客户篇 市场客户/2008客户/置业利益点/客户定位 现状居住用地主要围绕县城中心偏西分布，包括站西小区、花园小区、南台小区、台南小区、闫段庄小区，和新华大街以北居住小区，以及淑阳镇部分村、街纳入现状建成区的村庄用地，其中一、二类居住用地数量较少、分布零散，主要位于迎宾路与康宁路沿线的迎宾、花园、南台、胡庄子等小区。三、四类居住用地在县城所占比重较大，主要为早期建设的居住用地和尚未改造的村庄型居住用地 布局缺乏统筹安排，县城新建居住用地大多择空而建，随机性大，布局分散； 居住用地的配套基础设施普遍落后，居民缺乏户外公共绿化和活动空间，环境较为恶劣； 边缘村庄的作坊式加工工业对居住环境的干扰很大，特别是永泰路以西、靠近家具市场的村庄更为严重； 大量城中村的出现，土地使用浪费，未来整合、改造这些用地难度较大； 住宅建筑形式混杂，新旧程度不一、景观零乱 在大北京的规划下，香河县可以算是泛北京区域，面临着良好的发展机遇，但由于产业的单一，支持力度不强，使它不能很好的承担起京津两地连接枢纽作用，目前区域的房地产市场发展处在一种断层的局面； 房地产市场进入快速发展阶段； 香河的经济发展一直处于稳步上升的发展方向，为今后房地产市场的发展提供了良好的经济基础和潜在的强大购买力； 区域的房地产市场目前处于一种随意发展的态势，品质相对较低，随着大北京市场的稳步发展，香河房地产市场开始走向规范化和品质化。 香河房地产行业呈现出初级垄断迹象，并且行业专业性不足 迎宾小区 天琴湾 鹏达家苑 育龙香苑 颐和家园 泰安佳园 永泰700亩 5w高层 新天地 撒丁岛 盛达400亩 珠江300亩 180亩 重点竞争项目基本情况 08年市场存量约为3600套！ 重点竞争项目基本情况 区域在售项目均以两居、三居为主力户型，产品同质化比较严重，在户型设计上没有体现舒适型和创新性，均简单的认为“大即舒适”的概念； 竞争项目相对数量较少，但目前市场剩余房源量较大，2008年市场出现井喷式放量，暂有3600套左右的房源投放市场，竞争激烈，对我项目造成一定的威胁； 目前项目销售均价在3500元/平方米上下浮动，地理位置和品质稍微较好的项目最高价格达到了4000元/平方米； 竞争项目均没有配备完善的小区配套设施，仅仅是简单的借用了项目周边的资源，自身的配套单一且匮乏，开发理念不够成熟； 。。。