成都项目定位可行性研究报告
一、项目简介 二、项目定位的可能性方向 三、项目定位方向分析 1、纯住宅形式 2、纯办公形式 3、小户型公寓 4、SOHO 5、酒店式服务公寓 四、关于本案项目定位操作的几点建议
提报大纲
一、项目简介
本案基本情况：阳城公寓（攀枝花大厦）位于成都市人民北路一段3号，坐落在府南河万福桥北端东侧，占地面积3197.31平方米（4.79亩），土地实际使用面积为2516.63平方米（3.75亩），建筑总面积为19583平方米。地下三层，建筑面积为4996平方米，地上16层，建筑面积14587平方米。 目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始
项 目 简 介
本案存在的问题： 是烂尾楼 目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大 产品内部空间布局已按酒店规格设计， 进行其他方向的改造会产生一定的缺陷
项 目 简 介
二、项目定位的可能性方向
本案现有的产品平面布局可能的适合的用途
纯住宅
纯办公
小户型公寓
酒店式服务公寓
SOHO
本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等
项 目 简 介
三、项目定位方向分析
目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案
本项目产品可能的用途之 ——纯住宅形式
项 目 可 能 用 途
本案虽然已经完成主体结构封顶， 而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化， 而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售
本项目产品可能的用途之 ——纯办公形式
项 目 可 能 用 途
本项目产品可能的用途之 ——小户型公寓分析
项 目 可 能 用 途
以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。 如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。 因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行
项 目 可 能 用 途
本项目产品可能的用途之 ——SOHO分析
项 目 可 能 用 途
SOHO是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。 SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。 本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。
项 目 可 能 用 途。。。