21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划提报 》》》
上海中原物业代理有限公司事业二部 2011-7-29
写在报告前，我们的思考模式 产品切入法则，是引领、跟随还是机会？？
豪宅格局解析
项目属性认识
比较
确立产品地位
由此决定我们客户圈层及撼动市场的方式
制造稀缺、唯一
CONTENT
豪宅市场解析
项目属性研究及定位
项目核心策略
推广及执行策略
附件
上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判
项目SWOT分析 竞品分析及启示 目标客群分析及认定 项目整体定位
目标客户圈层 核心策略
推广执行策略 销售执行策略豪宅市场解析
上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判
我们先由豪宅发展史 来透析上海豪宅本质。

上海豪宅演变发展
2002
2006
2007
2009
2010
2011
2012
2013
2001
2014
标志 楼盘
世茂滨江
汤臣一品 11万元/㎡
新鸿基 滨江凯旋门 20万元/㎡
滨江凯旋门 翠湖天地4期
翠湖嘉苑
……
2008
第二次 豪宅元年 真正进入10万元
第一次 豪宅元年 单价进入2千美元
江浙温州人 香港台湾人 上海人 华裔华侨人士
上海、江浙人 香港台湾人 中国内地其他 华侨/外籍人士
中国内地其他 上海、江浙人 香港台湾人 华侨/外籍人士
开启上海豪宅首座
树立上海豪宅标杆
房市多年调控，催生豪宅板块成形
新生资源类板块逐步成形
豪宅元年 稀缺类资源豪宅步入15-20万 新兴板块开始成型
2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河 2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆 2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态 同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块
由此上海豪宅由地段标杆 俨然转变成了一场资源抢夺战 未来又会如何发展？？？
面对这个市场，我们由
板块——产品——成交
来透析这个特殊市场的格局
板块透析
传统板块各具特色，新兴板块逐步成形， 外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列
华山夏都苑
嘉里华庭2期
新华路1号
翠湖天地嘉苑
华润外滩九里
世茂5号
汤臣一品
财富海景
华山路法租界
陆家嘴
外滩滨江
新天地
豪宅分布板块
静安南京西路
滨江凯旋门
巴卡拉
绿城黄浦湾
御华山
协和城
远中风华园
凯德茂名公馆
白金湾
豪景苑
北外滩
华山路法租界—老式洋房豪宅板块
静安南京西路—城市商办传统集聚区豪宅板块
新天地—老上海新里人文豪宅板块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
外滩滨江——世博、外滩江景新兴板块
北外滩——新型外滩江景衍生板块
传统板块
新兴板块
松江：华润佘山九里（5-6万/㎡） 闵行：星河湾（5-6万/㎡） 新江湾：仁恒怡庭（6-8万/㎡） 唐镇：绿城玫瑰园（5万/㎡）
外环外： 以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万 催生市中心豪宅单价继续上升： 预计新鸿基开盘均价为20万/㎡ 汤臣目前报价20万/㎡ 翠湖四期预计20万/㎡
外围市场产品之争——挤身豪宅行列
除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要
星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们 上海豪宅在资源掠夺的同时，
产品力、品牌力开始
=稀缺性
产品透析
从大平层高品质到奢侈品联合， 市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列
2005年，汤臣一品大厦均价10万/㎡ 横空出世…
目前报价10万元级的豪宅 逐步成为市场常态
汤臣一品大厦 12-14万/㎡。。。