目 录
一、当前状况与发展历程.........4
（一）保利地产市场表现.5
（二）保利地产发展历程.8
（三）保利地产发展战略.9
二、企业文化与管理架构........12
（一）企业文化——“无湘不成军”...12
（二）分级决策的两级扁平化管理架构...........13
三、保利资本——证券市场推动火箭式发展....14
（一）三年证券市场融资超200亿元...14
（二）银行渠道通畅——大股东资信担保.......15
四、土地——激进保利..........16
（一）土地储备、地价、区域分布.......16
（二）保利的拿地方式...19
（三）拿地策略的演变...19
（四）拿地决策流程演变...........20
五、保利地产的产品线与运作模式29
（一）保利的住宅产品线...........29
（二）保利的商业产品...38
房地产标杆企业研究图表目录
图表 1龙头企业中保利销售额和增速分别第四和第三...........4
图表 2龙头企业中保利销售面积和增速分别第三和第二.......4
图表 3龙头公司09年新增土地储备情况对比.5
图表 4近年来保利地产资产变化趋势（亿元）...........5
图表 5保利地产营收情况...........6
图表 6保利地产各年综合毛利率和净利率.......6
图表 7保利地产近年销售和开发经营情况（万平）...7
图表 8保利地产三个为主两个结合的经营战略.........10
图表 9保利地产全国布局城市示意图.10
图表 10保利地产广州地区商业项目储备量情况（万平）...11
图表 112009年上半年保利地产拟建在建项目中商业、写字楼比重..........12
图表 12保利地产集团组织架构图.......13
图表 13近年来保利地产融资情况（亿元）...14
图表 14保利地产资本市场融资情况（亿元）...........14
图表 15保利地产近年财务表现...........16
图表 16保利地产近年来新增土地储备情况（万平） .........16
图表 17近年来保利地产土地市场投入情况（亿元）...........17
图表 182009年全年投资461亿拿地1464万方 ......17
图表 192009年新增储备中一线城市344万平米......18
图表 202009年新增储备中二线城市1120万平米....18
图表 21近年来保利地产新拓展项目列表.......20
图表 22保利住宅产品线系列项目.......30
房地产标杆企业研究
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一、当前状况与发展历程
从7 个人、56 万资金、27 平方米的简陋办公环境开始创业，到88 个楼盘
遍及全国近20个城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司，保利地产
用了16 年的时间
从2006年7 月底上市的年营收40亿元，到迈入400 亿元销售门槛，保利
地产只用了3 年的时间，这是其他企业远远不及的速度
据相关人士透露，保利地产在2003年开始进入上市孵化期时，净利润不过
5000万左右。“火箭式”发展的保利地产，无疑是证券推动的典范
2003年至2007年，保利的总资产与主营业务收入几乎年年翻番，保持了高
速增长。2009 年保利地产实现签约面积526.69 万平方米，签约金额433.82 亿
元，分别同比增长131.08%和141.38%
图表1：龙头企业中保利销售额和增速分别第四和第二
图表2：龙头企业中保利销售面积和增速分别第三和第二
房地产标杆企业研究
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图表3：龙头公司09年新增土地储备情况对比（单位：万平米，亿米，元/
平米）
（一）保利地产市场表现
2007年，保利地产发布其2008－2010年度企业发展战略规划，预测在2010
年保利地产净资产规模超过500亿，总资产规模达到1000亿，成为首批跻身中
国企业“千亿俱乐部”的地产企业。2009年前三季度，保利地产资产总规模达
到794.5亿元人民币，公司完成规划目标没有悬念
图表 4 近年来保利地产资产变化趋势（亿元）
新增土地面积 建筑面积权益建筑面积地价总额 楼面价
保利地产 717.6 1463.9 1439.6 461.3 3151
万科A 628.7 1243.7 966.7 306.5 2465
中国海外 459.8 1168.4 1071.1 226.9 1942
金地集团 299.2 494.5 457.2 189.1 3824
招商地产 52.3 196.5 186.4 77.7 3954
平均 431.5 913.4 824.2 252.3 2762。。。。。。。。。