2011年12月15日
无锡市惠山古镇项目定位报告 （第九稿）
前 言
报告目的： 报告旨在通过对地块进行分析以及为公司集团战略发展考虑，从而对 本项目地块定位给出建议,做出项目规划，为集团提供参考！ 项目背景： 地块位于北塘区、距离中心区2.5KM、未来规划为中心城区范围内； 区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥 有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古 运河，周边景观资源众多； 本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河
2/57
3/57
项目指标
注：限高24M 商住4:6
停车位参考： 商业：60-80个/万㎡ 住宅：1个/100㎡ 车位：25-35㎡/个 做8.8万㎡车位，地下开挖3万㎡，地上5.8万㎡
住宅172,000㎡；商业销售115,000㎡，保留 81,000㎡； 根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整 个项目所需车位8.8万㎡。综合各项因素，建 议地下开挖6万㎡，地上保留2.8万㎡； 可销售面积回款额32亿，我方保留资产9.8 亿元;资产合计41.8亿元
本项目具有可操作性！
面对过去、我们到底有些什么呢？
5/57
1.区位优越：无锡位于江苏省东南部，地处长三角经济圈内； 2.经济发达：2010年5750亿元，年均增速13%，三产比为1.8:56:42.5 ； 3.人均收入：常住人口计算人均生产总值超过9万元，按现行汇率折算超过1.3万美元； 3.交通便捷：境内有苏南硕放机场、建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;312、104国道穿过无锡;海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海； 4.旅游强大：无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列。2010年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元、排名位居全国城市第九
长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高 交通十分便捷、旅游资源十分强大
6/57
十二五规划“三心、三圈层”、本地块为老城中心规划范围内 尴尬的是本地块并非区域中心
注：资料来源于无锡规划局
发展定位： 独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的 国际化生态型湖湾城市； 三心 ： 老城商贸中心：提升中心区功能业态，推进公共资 源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容； 太湖商务中心：完善城市框架，集聚商务功能；强 化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快 人气集聚； 蠡湖休闲中心：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、 体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务 功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造 国际上最具魅力的城市湖湾地区； 三圈层： 中心城区：三心、三区（中心老城区、太湖新城区、山水 旅游休闲区） 新 城 区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城 城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群
7/57
北塘区“十二五”商业面积达到100万㎡以上、竞争十分激烈
注：资料来源于无锡北塘区政府
按照“优化布局、培育特色、提升层次、创建品牌”的要求，重点推进一批城市综合体和特色街区建设，打造区域性休闲购物和商贸中心。加快推进金太湖、民主街、一百、茅泾浜地块、石门路、造漆厂地块等城市综合体建设，丰富大型购物中心、综合性超市、大型百货店、品牌专卖店等商业形态。以彰显城区特色、提升消费为出发点，积极实施市区两级商业特色街区建设和改造提升工程。加快推进惠山古镇历史文化街区和青石路商贸休闲街两个市级特色街区的建设。到2012年两条市级特色街区基本成型，到2015年商业面积达100万平方米以上。。。。。。。。。。