基础数据： 占地面积：143047.25㎡ 建筑面积: 82850 ㎡ 容积率：0.6 总户数：300余户 产品类型：双拼、联排 本次推盘量： 16套双拼，123套联排 水榭山数字： 7分钟直取CBD 双享深圳前后30年精华 0.6容积率，户均占地0.7亩 100平方公里三大森林公园围拥 独享近20万平米天然湖泊 打破深圳豪宅营销模式，以销售结果为导向建立项目形象 打破深圳豪宅营销模式，无展示区开盘； 打破深圳豪宅销售模式：看图卖别墅，看施工现场卖别墅； 打破深圳地产销售模式，引入“港式”模式，开盘现场300余名二三级业 务员同场销售。 开创中原二三级合作新模式：三级市场也可以讲沙盘、带客看楼 独道水榭山： 9.20-9.28共销售83套单位； 9.29-10.20共销售41套单位； 截止目前，共销售134套单位 成绩： 40天创造了逆市营销奇迹，开盘月销售率达到88% 注： 深圳08年新入市别墅1224套（不含叠拼），销售696套，销售率56.9%； 水榭山08年推出163套，占整体供应的13%；销售158套，占22.7% 数据来源：深圳中原深港研究中心 目标： 9月底前回款2亿； 10月底前销售60%； 12月底前完成90% 调性越高越好—— “全球”、“国际”、“巅峰”、“名流”…… 推广先行—— 提前一年或半年进行市场预热，获取市场关注度，储备客户 开盘必备三要素—— 销售中心、样板房、园林实景展示 销售模式—— 开盘：按部就班，井然有序，怕“乱”防“乱”； 二三级联动：三级市场提供客户，二级市场负责销售全过程 参考豪宅客户成交率在3-5%左右，推测本项目2期蓄客量至少为： 客户现状： 8月15日前，平均每天上门客户量不到5批，一/二期460批客户，仅79批继续关注本项目 难点一：客户量严重不足： 还有40天开盘，以销售60套计，如何完成近2000批客户积累量？ 难点二：一期低调取得销售成功，但未能为2期销售树立形象，知名度低 短期内如何建立水榭山独特的价值符号？ 一期推广主题： 城市中央四岛三湾湖山纯墅区 斯文含蓄的表达在淡市中无法使项目脱颖而出 难点三：现场缺乏展示，无法给客户以信心 没有正式售楼处，没有展示区，没有样板房，买别墅看似困难重重 难点四：营销节点与国际金融市场表情高度稳合 客户信心急剧下挫 难点四：非刚性需求产品客户观望心态更加严重 卖方市场迅速向买方市场转变，成交量/价格持续下滑 至08年8月，市场连续5个月大幅量价齐跌； 参照项目价格一路走低，成交困难：曦城联排3.6万，1月入市至8月仅销售46套，除开盘当日销售18套外，月均销售4套；受联排别墅销售影响，独栋/双拼产品一再延期入市；星河丹堤早已现楼，且样板房/园林均为实景，但迟迟不入市； 周边项目二手别墅放盘价370平米跌破800万，且连续3个月没有成交；星河丹堤1期2手100余套别墅5月集中放量，但连续3个月未能成交 客户购房信心缺失 难点五 竞争对手同期发售，形成鼎足之势，客户严重分流 不具备传统的营销模式条件 突破思维定势，确定战略 精准判断 随时应变 精准判断： 一、市场判断 二、客户判断 三、竞争对手判断 四、推广节奏的判断 五、价格判断。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看