2008年全国房地产市场年报综合篇
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邮编：200072 电话：56388686冬经霜雪 春来惊蛰 （代序）
“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”，套用巴菲特投资
“圣典”，对于房地产市场，我的见解一如往昔：“在别人乐观的时候悲观，
在别人悲观的时候乐观”
几天前，在广州出席一个房地产高峰论坛，悲观的情绪弥漫其间，不论
是专家还是学者，难得地达成了如此一致的“共识”：明年情况只会比今年
更糟，今不如昔，明不如今。相同的观点，不同的只是表述的形式而已
以至于当我谈及自己对明年9月市场将逐渐完成探底，并渴望走出底部
的预见和判断时，主持人甚至会用相当明确的言语表达质疑并加以引导
“2009年，实体经济将面临前所未有的窘境，在这样的前提下，您仍然认
为明年9月市场会逐步走出底部？”
是的，如果说在7、8月间，多数人对今年年底的成交仍抱一丝幻想时，
那个时候我的观点最悲观，“中度调整迹象明显，金九银十恐怕对开发商帮
助有限”；而时值今日，在经历了成交量的“一泻千里”之后，在经历了普
遍的悲观和看淡之后，在11、12两月部分城市成交量开始小幅回升之后，
我相信——2009年9月，市场将渐次完成探底，并逐步走出底部
2008，房地产行业经历了难得一见的霜雪，对于大多数在和煦春光中
长大的地产人来说无疑是艰巨的考验，而对于那些经历过霜雪的地产人来
说，他们更清楚的是——蛰伏的万物将在春日复苏、萌动、发芽……
易居中国·克而瑞信息技术有限公司总裁
易居房地产研究院副院长、首席分析师
2008年全国房地产市场年报综合篇
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邮编：200072 电话：56388686目录
一、2008年回顾 ...... 5
（一）经济——全球性经济危机拖累中国增长 ... 5
1、GDP增速首次破“10” ....... 5
2、出口下滑加剧 . 6
（二）政策——房地产市场政策环境明显改善 ... 7
（三）土地——流标、退地、底价成交 ... 8
1、需求萎缩，七成半土地底价成交 ..... 8
2、土地流标频频，下半年愈演愈烈 ... 11
3、退地风波袭卷全国 ... 11
（四）市场——08年调整幅度近十年罕见 ........ 12
1、全国市场成交量普遍大幅下滑 ....... 13
2、房价出现加速下滑的迹象 ... 16
（五）区域——四大区域市场调整呈现逐次传导 ......... 20
（六）城市——部分市场底部初现 ......... 22
1、部分城市表现较为稳健 ....... 22
2、广州、深圳开始筑底 ........... 23
3、大部分城市仍处于探底过程中 ....... 25
（七）产品——不同类型产品成交分化明显 ..... 26
（八）营销——内外兼修求突围 . 30
（九）企业——收缩战略，现金为王 ..... 33
二、2009年展望 ..... 37
（一）整体市场环境——值得期待的9月 ......... 37
1、09年全球经济或将进入最困难时期.......... 37
2、房地产调控政策仍有进一步放松的可能 ... 38
3、地价将进一步回调 ... 40
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上海市闸北区广延路140号
邮编：200072 电话：563886864、市场有望在9月回暖 ........... 41
5、一线城市未来风险相对较低 ........... 43
（二）企业策略建议——修炼内功，顺应大势 . 45
（三）产品建议——改善性产品存在较大机会 . 46
（四）营销建议—— “渠道”将成2009营销关键词 . 49
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邮编：200072 电话：56388686一、2008年回顾
公元2008 年已经成为历史，但对于全球经济和资本市场而言，这一年必将成为具有重大意义的一
年。在经历了持续多年的快速增长之后，08年全球经济出现明显的拐点，世界主要经济体相继陷入衰
退，而包括股票、房地产、石油、钢铁等资本品和原材料的价格都出现了雪崩式的下跌。全球财富大幅
缩水，众多国家股指暴跌了一半以上，石油价格更是从140多美元的顶峰跌至最低不足40美元的低谷
国际经济危机对我国经济同样造成了重大的冲击。世界经济衰退、失业上升、财富缩水等因素造成
国外需求严重萎缩，拖累我国出口在11月份出现负增长，并迅速传导到实体经济的各个行业。2008年
第三季度，中国GDP增速自2003年第三季度以来首次跌破10%。11月份多个城市工业生产增加值出现
负增长，这在改革开放30多年来是十分罕见的
我国房地产市场陷入同样窘境，自2007年四季度起，各地房地产市场已显现出颓势。当开发企业
普遍将希望寄托予2008年时，年初地产大鳄王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”令市场掀起了
轩然大波，但不幸一语成谶。2008年房地产市场成为98年房改以来调整幅度最大，市场信心最低、交
投最为萎靡的一年。主要城市成交量被腰斩，房价体系全面松动，部分项目降价幅度达到一半。购房者
普遍看跌房价，市场弥漫着浓重的观望情绪。与此同时，房地产开发企业信心也跌入了谷底，纷纷采取
了收缩战略，推迟开工时间、延缓建设进度，对土地的需求量陡降，导致到处上演土地流标和退地的一
幕
（一）经济——全球性经济危机拖累中国增长
08年全球经济形势异常恶化，发端于07年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经
济体相继进入衰退或已处衰退边缘。国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传
导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力
1、GDP增速首次破“10”
2008年第三季度，中国GDP增速自2003年第三季度以来首次跌破10%。中国经济很可能就此结。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看