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概要
中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十
年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需
求大、租赁周期长的特点。由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多
痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力
四大因素的作用下迅速发展，尤其是机构化运作的集中式长租公寓发展迅猛，这也
是本报告主要研究的对象
仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行了
调研，六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限，未来供应则有望加速入市，产品
品质也将进一步升级，不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式
从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末
端，并即将迈入“快速成长期”。结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市
场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资
产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善
在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产——租金回报稳定、
投资回报率高、资产流动性强。在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低，
目前的流动性也较为有限。但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府
对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租
公寓投资市场或将迎来新一轮机遇
2中国长租公寓市场白皮书 | 2018
新挑战，新机遇3
4中国长租公寓市场白皮书 | 2018
自
1998年房改以来，房地产在中
国获得了前所未有的迅猛发
展，并逐步成为重要的支柱产业。房
地产行业的发展大大改善了居民的居
住条件和生活品质，也助推了中国
的经济腾飞；但与此同时，部分城市
房价高企的问题在近些年来也日益
显现。住房是民生之要，在此背景
下，十九大确定了“租售并举”的住房
制度，建立长效机制，鼓励发展租赁
市场
中国有近2亿的租房人口、超过万亿元
的住房租赁市场，但目前该市场的发展
却并不充分。中国的住房租赁市场历来
以个人房东的散租市场为主，由于对承
中国长租公寓市场发展现状及未来趋势
图1：住房租赁市场细分
来源：仲量联行
根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类：
租赁住宅用地上建长租公寓
其土地性质为各试点城市规划建设
租赁住房的集体用地，目前主要出
让给地方国企开发
商品住宅用地的自持部分上建
长租公寓
自2016年以来，一些主要城市的部
分商品住宅用地在出让时都附加了
一定比例的自持面积，要求房地产
开发企业的自持商品房屋全部用于
对外租赁，不得销售或转让
非住宅用地上的存量改造型
长租公寓
目前市场上已开业运营的长租公寓
项目以存量改造为主，通过收购存
量酒店、办公楼、零售等物业进行
改造
租人的法律保护不完善，传统租赁市场
一直存在房源不真实、租期无保障和信
息不对称等诸多痛点，这催生了市场对
更规范化和制度化的租房系统的迫切需
求。专业化、机构化运作的长租公寓应
运而生
机构化长租公寓按产权集中度分为分散
式和集中式两种，其中集中式长租公
寓产权集中、便于标准化运营和管理，
正受到越来越多市场参与者的关注。从
广义上来说，集中式长租公寓并非新生
事物。早在1990年前后，中国便出现了
产权集中并专业化运营管理的服务式公
寓。该市场主要由高端服务式公寓运营
商主导，物业品质高，提供包括房内清
洁、餐饮、娱乐、健身等全方位服务；
但其受众很小，主要来自于外企外派高
管的租赁需求
本报告研究的集中式长租公寓，并不包
含服务式公寓，而是专指产权集中、租
期长（6个月以上为主）、由公寓机构
统一运营管理，并提供最基础服务的市
场化租赁型公寓，其服务主要为公共区
域的打扫，并强调设施共享，如公共厨
房、健身房、会客区和其它娱乐设施等
的共享。以下报告中所提及的长租公寓
均指此类集中式长租公寓。