中金公司研究部: 2018年11月26日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明城镇住房存量并未过剩，质量亟待提升
中国的城镇住房过剩了吗？总量基本合理，城区仍略显不足
我们测算得到2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套（不含集体户），对应存量面积261
亿平方米，家庭户户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿
平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21
套

值得特别指出的是，户均1套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家
庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例（或称自然空置率）
一般至少不低于10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足

此外，我们也注意到在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度（新建减拆除），
户均指标呈下降趋势（2010年普查时城镇和城区分别为1.16和1.09）

图表1: 2017年末城镇存量住房2.7亿套，家庭户均1.13套，存量面积261亿平方米
资料来源：国家统计局，中金公司研究部
存量中仍有较高比例的低质量住房
六普和2015年的全国1%人口抽样调查提供了大量关于存量住房的统计资料，从中我们
发现当前中国的城镇住房中仍存在大量质量低下的老旧住房，整体品质亟待提高

从套型结构看，城镇存量住房中一居和二居室的比例达62%，而四居室及以上套型
占比仅7%，套型整体偏小

从楼层结构看，尚有21%的存量住房为平房，57%的住房为2-6层楼房（多数为无电
梯的单元房，少数为洋房或别墅），而7层及以上的住房占比仅22%

从居住设施看，16%的存量住房没有厨房或卫生间，26%的住房无独立抽水/冲水卫
生间设施。作为对比，美国仅0.5%的住房无卫生间，0.8%无厨房；日本无厨房的住
房比例也仅有2.7%

从建筑年代看，15%的住房建造于1990年以前（4%建于1980年以前），42%的住房
建造于上世纪

2017年末城镇存量住房城镇城区镇区
总套数（亿套）2.741.591.15
被占用套数（亿套）2.281.360.92
家庭户户数（亿户）2.441.480.96
户均套数（套/户）1.131.071.21
户均占用套数0.940.920.97
套均面积（平方米）95.1691.69100.09
存量房面积（亿平方米）261.2145.9115.4
中金公司研究部: 2018年11月26日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明图表2: 城镇存量住房中超六成为一、二居室，四居及以上
套型占比仅7%
图表3: 城镇存量住房中尚有21%为平房，7层及以上楼房
占比仅为22%
注：该数据来自第六次人口普查。资料来源：国家统计局，中金公司研究部 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
图表4: 城镇存量住房中15%建于1990年以前 图表5: 16%的城镇存量住房无厨房或卫生间
资料来源：国家统计局，中金公司研究部 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
图表6: 26%的城镇住房无独立抽水/冲水式厕所冲洗设施 图表7: 美、日等发达国家无厨卫的住房比例远低于中国
资料来源：国家统计局，中金公司研究部 资料来源：国家统计局，日本统计局，美国统计局，中金公司研究部
16%
46%
31%
7%
存量住房户型结构
一居室
两居室
三居室
四居室及以上
21%
22%
35%
12%
10%
存量住房楼层结构
平房
2-3层楼房
4-6层楼房
7-9层楼房
10层以上楼房
4%3%4%
12%12%11%
26%27%25%
42%44%40%
17%14%19%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
城镇城区镇区
存量住房房龄结构
1979年以前1980-1989年1990-1999年2000-20092010年以后
16%
11%
23%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
城镇城区镇区
不同时拥有厨卫的住房比重(%)
74%
85%
58%
2%
2%
2%
11%
5%
20%
2%
1%
3%
10%6%17%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
城镇城区镇区
存量住房卫生间情况
独立使用抽水/冲水式合用抽水/冲水式独立使用其他样式
合用其他样式无
8%
2.7%
0.8%
12%
0.5%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
中国日本
（无卫生间统计数据）
美国
存量住房厨卫设施国际对比
无厨房无卫生间
中金公司研究部: 2018年11月26日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明拥有多套住房的家庭并非多数
我们测算显示，目前中国城镇家庭户住房自有化率80%，若纳入集体户（假设集体户全
部无房）则为75%。在全部城镇家庭户中，20%的城镇家庭无自有住房，65%的家庭仅有
一套住房，另外15%的家庭拥有两套及以上的住房（户均拥有3.2套）。若进一步考察其
住房实际使用情况，20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租；仅有一套
房的家庭几乎全部自住；拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套

图表8: 从住房拥有情况看，20%的城镇家庭无自有住房，
15%的家庭拥有两套及以上住房
图表9: 从住房实际占用情况看，10%的城镇家庭与他人
合住，15%的家庭占用多套房
资料来源：国家统计局，中金公司研究部 资料来源：国家统计局，中金公司研究部
20%
65%
9%
2%1%3%
存量住房在家庭户中的拥有情况
0套
1套
2套
3套
4套
5套以上
10%
75%
12%
1%1%1%
存量住房在家庭户中的占用情况
0套
1套
2套
3套
4套
5套以上