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通过细分市场研究,找出细分市场发展机遇,并为物业品类筛选、价格拟合及测算提供市场依据
城市宏观经济背景分析
城市房地产发展分析
本项目背景属性总结
通过对项目所在城市发展条件的分析,寻找本项目发展的根本立足点
第三步:
项目机遇发展研究
项目宏观发展机遇总结
项目自身价值总结
问卷及访谈结论提示
结合城市背景、市场需求、项目自身条件三大层面的因素,找出项目发展最终方向
报告提纲及研究路径
宏观背景与城市规划分析
城市整体市场研究项目自身条件分析
5深度访谈启示问卷研究目录
PART 1 城市宏观市场分析
宏观经济发展状况
房地产市场发展分析
城市规划分析
1.1 宏观经济发展状况
1.1.1 GDP分析
1.1.2 产业结构分析
1.1.3 人民生活分析
PART1城市宏观市场分析/城市宏观经济状况分析
2005年以来,郑州GDP年均增速超过14%,到2010年达到4000亿元,人均GDP达到7780美元
人均GDP呈快速发展趋势,2008年受经济危机影响有所回落,近两年又逐渐回升。2010年人均GDP达到7780美元,属较高水平,但与经济发达城市还有差距
城市GDP分析
(数据来源:郑州经济与社会统计公报)
二、三产业均衡发展,推动城市商贸、服务等产业发展,对办公物业的需求会逐步加大,对办公物业及公寓类产品档次的追求也会逐步提高,为本项目综合发展提供了市场发展的空间
城市三次产业结构分析
(数据来源:郑州经济与社会统计公报)
PART1城市宏观市场分析/城市宏观经济状况分析
郑州二、三产业保持10%左右的增长率,从城市发展及产业结果调整分析,正处于良性发展阶段,第二产业带动就业面工资收入的增长,同时在一定程度上促进第三产业消费能力的提高;而从实际产值分析,虽然二、三产业增长势头良好,但总量还有所不足
城市工业增加值及进出口贸易
2005年以来,郑州工业增加值年均增长率约17.1%,工业经济积极向好;除2009年进出口总额减少外,郑州进出口额总体呈增长趋势
2009年受世界经济低迷的影响,我国整体生产加工产业受进出口贸易低迷导致有所下降。2010年随着全球经济的回暖复苏,进出口额出现恢复性增长。郑州进出口贸易变化基本与我国的情况相吻合
(数据来源:郑州经济与社会统计公报)
PART1城市宏观市场分析/城市宏观经济状况分析
郑州近年来对外吸引力增强,尤其是2009-2010年间,城市人口的快速增长;郑州人口自然增长率总体呈上升趋势,从2005年的4.2‰增长到2010年的5.24‰
城市人口分析
PART1城市宏观市场分析/城市宏观经济状况分析
(数据来源:郑州经济与社会统计公报)
郑州市经过几年的新区及各组团建设,2010年城市人口增长较快,城市化进程加快,到2010年城市人口达到862万人,自然人口增长速度2010年随着死亡率下降,也有所增加
郑州近年来社会消费品零售总额增长迅速,从05年的706亿,增长到10年的1678亿;从2011年前六月总额构成看,零售业占比明显突出,批发业增长迅速
城市消费力分析
PART1城市宏观市场分析/城市宏观经济状况分析
郑州社零总额呈快速发展趋势,自2007年开始,一直保持19%以上的增长速度,表明城市消费市场表现良好;而2011年前六月,从各行业分析,零售业处于龙头,而增长率仅次于批发业,说明零售行业发展良好,餐饮、住宿业还有很大的可发展空间
(数据来源:郑州经济与社会统计公报)