2008年下半年房地产市场分析
**市场营销部
一、全国市场分析
二、青岛房地产市场分析
三、市内各区人口及楼盘销售分析
四、开发区市场分析
五、开发区2008年9月5日至2008年12月11日部分楼盘销售明细
六、部分个案分析（薛家岛区域）
七、小结：市场不景气时要走两端
一、全国市场分析
总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整

通过区域研究可以发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻

同时低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销：第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目

今后两年我国房地产市场走势也不乐观：2008年房屋成交量同比2007年出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,全年成交价格比2008年将会出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大

今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被美国政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角

在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施

二、青岛房地产市场分析
青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政