保利影响一座城市的力量 ---保利余姚项目营销提报 宁波迪赛 2011-10第一部分 · 项目目标 第二部分 · 项目背景 第三部分 · 客户洞察 第四部分 · 营销策略及销售执行 第五部分 · 产品服务提升 第壹幕 The First 目标本案需要实现的目标 本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标 项目目标：占据余姚城南区域豪宅领导者地位，以及影响大宁波高端市场的影响力项目 品牌目标：本案是保利置业在大宁波区域布局完整化的坐标，并肩负着保利置业品牌形象在华东地区升级的重任 城南豪宅领导者 基本目标 销售目标：首批开盘约4.6万方开盘当天销售率达80 %，2012年计划完成销售11个亿，4个月销售周期，销售面积7万方，预算价格高层17000元/平（精装标准4000元/㎡） 品牌形象升级 低成本高速高价 核心目标压力巨大 迪赛会全力以赴挑战目标！第贰幕 The Second 项目背景内部背景分析 Part 1项目概况：余姚城南逾百万方集商业、高层住宅、五星级酒店、商务办公为一体的规模大盘城市生活综合体 余姚城南 项目四至 人居环境良好 逾百万方规模大盘 项目分二期开发，总建面约85.9万，含商业综合体、高层住宅、五星级酒店、商务办公等 一期包括商业综合体、高层住宅； 项目中间横穿30米宽的最良江支脉 项目南望500米高黄箭山脉 项目位于余姚城南，城东路与谭家岭路交汇的东南角 项目北临谭家岭东路 南靠黄山东路 东至规划道路 西临城东路谭家岭路 规划道路 黄山东路 城东路 南雷路行政商务区 商会大楼--双子楼（90m）已结顶建工中心（150m）工程过半移动大楼（82m） 外墙装修中模国际大厦（32层） 地上工程金融中心（107.7m）地上工程合力大厦--双子楼（108m） 奠基开工 区域规划：目前属落后片区，南雷路行政商务区规划强劲启动片区发展，城市功能及品质迅速提升交通及配套：临谭家岭路通达性好，行政主导，配套成熟，宜商宜居，尊享生活，人居环境日趋成熟 Part 2 临城东路与谭家岭路沿线直达项目 本项目巨型配套提供便利生活 项目临余姚主干道谭家岭路，通达性好，降低时间成本。 项目到达汽车南站，仅3分钟车程 项目到达汽车东站、杭甬高速入口，仅7分钟车程 项目到达火车站、汽车西站，仅18分钟车程 项目规划有商业综合体、五星级酒店、商务办公等高档次配套，为项目提供了各项完善的配套设施，保证了项目的高档性和居住的纯粹性整个项目分期规划互动性强 中间水系合理将其各组团分开 大平层豪宅 内部规划情况：二期开发，一期约43.7万方，各组团互动性与独立性有机结合，大平层豪宅为目前市场创新产品 大平层摈弃楼上楼下生活方式，提升生活品质 项目分二期开发，产品涵盖高端住宅、商业、酒店、办公； 商业和住宅通过小区道路规划使其相互独立，商业人流，将其很好的衔接起来，互动性强 项目一期、二期以30米宽的最良江支脉自然分割，享受天然水景； 一期享受40%的绿地率，约3.5万方绿地中庭，余姚唯一。 产品分析（高层）：舒适型户型，大赠送面积，人性化设计 动静分区清晰，动线丰富 客厅、餐厅空间布局方正 主卧开间4.5米 140㎡舒适2+1房： 客厅、餐厅连成一体，南北对流 朝南双阳台，大赠送面积 入户豪华玄关，舒适气派 增加佣人房佣人专用楼梯 朝南三阳台，大赠送面积 180㎡舒适3+1房： 250㎡豪华3+2房： 400㎡奢华4+2房： 气派入户玄关，豪华舒适客厅， 增加佣人房配置佣人专用电梯 超豪华主任套房6.3米大开间 12