数据来源：仲量联行天津研究部， 2018年第3季度
同中国的其他许多城市一样，天津市的住宅市场在很大程度上是政策驱动的。在过去五年中，我们
发现房价或成交量的重大变化几乎都与新的住房措施或相关住宅政策保持一致。以下四种主要政策
驱动因素影响天津住宅市场，并导致市场波动：
1. 户口或人才吸引计划
户口是一项宝贵的资产，对那些来自欠发达省份的人来说更是如此。1994年，天津出台了
“蓝印户口政策”，规定凡以一定的价格（如：市区80万人民币）以上、并一次付清的全款
购房者有资格落户天津，并享受当地的教育、医疗保险等社会福利。在过去的20年里，有
约30万人拿到了天津市的蓝印户口

自2014年5月以后，政府取消了蓝印户口政策，并出台了一项新的户口积分制的落户政
策。在2014年5月的前一个月，非本地居民的房屋交易量急剧上升（约15,000套），因为
他们意识到这可能是落户天津的最后一次机会

2018年5月，当地政府推出了一项新的人才政策。新政策旨在吸引包括技能型专家在内的
人才来津工作和生活，同时，使本地住宅市场得到长期支撑。受此影响，2018年5月迎来
了新一轮小规模的销售高峰

2. 限购或信贷政策
当市场疲软时，政府往往放松限购政策，降低首付比例。例如，2014年底，天津市政府允
许购房者在付清首套房贷款的情况下仅支付30%（以前是60%）的首付购买二套房。2015
年5月，政府将首套购房者首付率降低到20%（此前为30%），贷款额度上限提高到60万元
人民币（以前是40万人民币）

当住宅市场过热时，政府会出台紧缩政策。例如，从2016年9月开始，天津市政府出台了
新一轮的紧缩政策，这是因为当时房价的年增长率超过了20%。天津市政府限制非当地及
当地的单身人士购买二套房，并限制天津本地住户购买三套房。同时，将天津本地住户的
二套房首付比率提高至60%

3. 土地市场管理措施
销售量占比-按套数
(市内六区vs 其他地区)
8%
2017
Central DistrictsOutside District
17%
2010
Central DistrictsOutside District
17%
2010
Central DistrictsOutside District市内六区其他区域
天津市政府制定了土地价格上限来调控住房价格。2016年，土地溢价达到峰值之后（如图
所示），土地价格增长放缓，迄今为止平均溢价率降至3.9%。一般来说，土地价格的变化需
要两年时间才能对房价产生影响

数据来源：仲量联行天津研究部，CREIS（中国房地产指数系统），2018年第3季度
4. 经济及人口因素
直到2014年，天津的国内生产总值（GDP）保持两位数的速度增长。然而，2017年的年
度GDP增速放缓至3.6%。随着经济放缓，天津的人口向外流出。2017年，常住人口下降
了5万多，这种情况对其维持长期住房需求不利

数据来源：仲量联行天津研究部，CREIS（中国房地产指数系统），2018年第3季度
除了上述四个主要驱动因素外，天津良好的教育、医疗资源不断吸引本地与非本地居民对住房市场
的需求

教育是最好的例证。特别是，作为天津大学、南开大学两所国内顶尖大学的所在地，天津户口持有
者在申请当地大学及全国高校时可以享有竞争优势，2018年天津考生的一本率达到75%。鉴于此，
当天津的“海河英才计划”于2018年5月发布后，一天之内约有30万人申请天津户口就不足为奇了

-4040
80
120
160
020406080100120% of
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Resi Land Average Premium Rate (%)
20102014201520162017201120122013
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年
Price growthGDP GrowthDisposable Income growth价格增长GDP增长可支配收入增长
住宅土地平均溢价率(%)
成
交
价
与
起
拍
价
的
百
分
比
然而，天津并不是唯一一个以吸引人才来促进经济发展的城市。西安、武汉等二线城市也分别出台
了人才政策，为专业人士及专家办理落户

总结
在过去5年里，天津市住宅价格总体上涨，但也出现了几次快速调整，销量波动很大。政府积极参
与市场，利用限购、人才吸引计划、土地价格等手段来缓解压力

我们预计，长期来看，天津市的平均房价将保持增长，但其增速将远低于过去5年，销量也可能保
持相对稳定。本地及全国经济增长的放缓及本地人口的略微下降都有可能会抑制住房需求。为了稳
定房地产市场，避免投机需求在全国范围内蔓延，中央政府正考虑对二套房征收房产税。鉴于所有
这些因素，我们对天津住宅市场的长期发展前景仍持乐观态度，相信市场未来将更加稳定

柴乔杉
副经理，研究部
仲量联行天津分公司
+22 8319 2233
Lesley.chai@ap.jll
何迈可
董事总经理
仲量联行天津分公司
+22 8319 2233
Michael.hart@ap.jll
www.joneslanglasalle
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