志存高远，比肩全球 ——远洋公馆营销方案建议 报告思路阐述 远洋公馆项目与一般的销售代理项目不同，在我司认识项目之际，产品规划及价格体系已经基本确定，且前期已产生局部销售，因此本报告秉承以既定产品规划和销售价格为前提条件下的市场审视、客群定位、项目定位、营销策略调整的程序对项目进行重新的定位包装及营销手段调整，以期达到促进销售、平衡各产品销售速度，树立远洋集团高端产品线典范的目的 解读项目自身情况 项目地理位置 项目现状说明 项目交通环境 项目人文环境 项目周边配套 项目地理位置 北临霞光里东街 南邻远洋新干线小区 西临霞光里北街 东临霞光里中街 远洋公馆 项目地理位置：本案位于东北三环三元桥东，北侧紧靠机场高速路 项目四至： 项目现状说明 项目基本技术指标 目前1号楼已售罄，在售部分为2号楼 项目目前已施工至16—17层，周边环境已非常成熟 项目产品情况说明 2#楼产品主要以三、四居室为主，总户数共96户 四室两厅两卫双厨 面积：252--264㎡ 优势： 私家电梯厅，凸现主人尊贵身份 格局方正，超大面宽起居厅，采光与舒适共享 配备独立工人房，确保主人生活空间零干扰 2/3的此类户型可享受空中花园美景 中西厨分离，提升饮食乐趣 劣势： 居室使用率较低 优势： 体现身份感的私家电梯厅 格局方正，动静分区 2/3的此类户型可享受空中花园美景 中西厨分离，提升饮食乐趣 客厅与餐厅明显区隔，扩充起居活动空间 劣势： 北向采光，不符合北方客户居住习惯 居室使用率较低 卧室间过道较长，存在部分面积浪费 三室两厅两卫双厨 面积：192--202 ㎡ 两室两厅两卫双厨 面积：169.58㎡ 优势： 体现身份感的私家电梯厅 格局方正，动静分区 具备独立洗衣房 户型总量较少，较为稀缺 次卧配有独立阳台，增加居住舒适度 劣势： 东向或西向单向采光 居室使用率较低 作为两居室面积略大 项目销售情况说明 截至2008年6月4日，项目销售情况为： 认购3套（均为四居室） 签约11套 （其中四室两厅9套，两室两厅2套） 成交均价为29527元/平米 从销售的户型情况看： 签约及认购四居室除一套东南向户型以外，剩余全部为西南向户型，主要由于西向产品售价较东向产品低，差价基本在2800元/平米左右 两居室目前已销售两套，剩余6套 三居室产品因朝向及面积问题成为项目的销售难点，至目前为止无认购及签约记录 项目交通环境 本案北侧紧邻国门第一路的机场高速,可直达东二环 西侧距东北三环及地铁10号线和机场轻轨三元桥站直线距离约500米 东侧与东北四环相望 南侧紧邻霄云路 机场轻轨 项目周边配套 教育配套 金融设施 连锁超市 医疗机构 区域 配套：三元桥国门商圈毗邻的燕莎商圈是北京外籍人士居住比例最高的地区，据调查在此生活工作的外籍人士已接近该区域全部人口25%的比例，这里聚集了北京四分之一的涉外机构，日本、美国、德国、法国等国外大量企业在该区域聚集。第三使馆区的建设已全面展开，涉外氛围日益浓郁。同时希尔顿饭店、长城喜来登饭店、凯宾斯基酒店、昆仑饭店等众多五星级酒店云集，成为区域商务的优质配套设施 周边高端写字楼林立