永定河孔雀城大湖区定位报告
——全新“绝对好”产品线定位 2011-1
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工作思路
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解读孔雀城与大湖区
1、解读孔雀城 2、解读大湖区
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1、解读孔雀城
孔雀城品牌
项目连锁
类联排
叠拼
洋房
森林小镇、幸福田园
创意水乡、蓝色水街
国际公民、五星配套
生态涵养、葡萄湖岸
产品系列
类独栋
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孔雀城选址
京冀交汇，北京一小时生活圈，围合式开发模式，面向不同区域的同类需求

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孔雀城核心竞争力
花园城市的规划设计理念，都市边缘的花园生活区，将城市生活同乡村环境有机结合 稀缺的水景和山居资源、原生态的田园风光 适应主动郊区化趋势，都市大众阶层提前十年享受庭院别墅生活 创新性定制化产品设计，创京郊房地产项目的性价比记录，赢得客户的高度认可
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孔雀城客户阶层
权贵阶层
财富阶层
孔雀城阶层
远郊成熟 别墅区
近郊成熟 城市区
远郊新兴 别墅区
城市别墅 高端豪宅
创新别墅 休闲居所
纯粹别墅 山水豪宅
传统别墅 高端人群
第二居所 首次别墅置业
城市外溢
京郊项目客户阶层体系
孔雀城主动跳出区域市场束缚，准确抓住新兴的细分市场需求 针对新市场需求形成自身的差异化产品线，打造出了一种独特的成功发展模式
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永定河孔雀城
25平方公里固安工业区
位置：京开高速与永定河交汇处 占地：5平方公里 建筑面积：500万平米 容积率：1.0 产品：类独栋、类联排、叠拼、洋房 开发周期： 2005年-2015年（预计） 总分期：共10期（预计） 在售期：第6期
依托于京南大发展机遇 以永定河、原生林地为稀缺资源 打造京南低密度田园小镇
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永定河孔雀城—分期规划
截至6期，已完成134万平米的开发量
各期向高密度大盘开发转化
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永定河孔雀城—产品体系
由 经济型小独栋 逐渐升级为 创新型别墅
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永定河孔雀城—产品创新
1.0高容积率下的别墅产品线创新 小面积别墅产品中挖掘更多的别墅价值 非别墅产品中增加产品的别墅感受
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一、二、三期
产品体系复杂、多样 跳跃性的面积区间 探索市场需求 集中供暖，砖混结构 户型设计尚存不足
四期
五期
项目、产品定位明确 产品开始创新 外立面更加新颖 分户供暖、剪力墙结构 市场反映较好
注重提升产品附加值 送地下室、车库、露台 控制合理总价 市场认可度大幅提升
基础
创新
升级
六期
豪华大堡全新亮相 景观资源升级 产品品质提升 在前期基础上的优化
优化
永定河孔雀城—产品升级
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开发以来项目的价量均稳定上升，整体成交均价翻倍，在调控政策下依然平稳增长。 六期在售的各类产品均价在6500-12500不等，最高别墅（旗舰大堡）单价1.6万。 后期出现了品质、价格越高的产品越受客户欢迎的现象

永定河孔雀城—价格走势
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永定河孔雀城—客户特征
“孔雀族”的行动方式： 主动郊区化——用时间换空间 “7+3”生活模式——亲情需要生活滋养 “首都圈+郊区化+汽车化”——提前实现别墅梦想
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