清城.创意谷 2014.9月-2015.2月 营销暨推广方案
写在报告前：
54.5分！传达了两个信息1、定位不了高端客群，刚需品毫无疑问 2、从科学计算角度来讲这里的项目是不及格的，如何通过扬长避短、避重就轻地包装推广，给产品重新定位注以活力，让房子去找主人？
慎于首，首战必胜
作为启动市场的第一战役，须以完成销售额1.2亿，回款8千万为定价基础
无法确保项目去化速度的情况下，必须放价蓄水，低开跑量
实现回款目标后逐步缩小放价范围，逼近客户心理价位上限
注：具体销售价格需根据开盘前一周市场价格调研数据确定。
目 标
宏观市场解析： 宏观经济面和需求主体的增长速度不足以支撑房地产市场的持续上涨； 城市调控收紧，房产税的征收，必将促使房地产市场出现拐点性变化； 政府强调市场调节取代政策调控，反腐、均贫富、资产调查、住宅信息联网、房产税等综合 性措施，将成为调控房地产市场，保证市场平衡的手段的主要政策。
区域市场解析： 淮安土地成交大量持续增长，市场供大于求，未来3年去化压力将逐渐显现； 库存量持续走高，未来市场推盘量巨大，竞争压力逐渐增大； 受全国市场影响，淮安市场竞争压力导致开发商统一低价跑量，误导市场走势，未来价格上 行压力较大。 有轨电车线路助长了沿线楼盘的嚣张气焰，抢夺了大量市场
目标分解
总目标不变，阶段性目标和工作重心可以根据完成情况做适当调整
项目现状：
突 破
一期：市区常规营销，重点主攻乡镇及周边厂区、生活区 不间断活动营销，保证项目销售持续升温 合理定价，快速跑量，实现热销目的
总体战略
通过一期低价跑量攒足人气，推动产业园持续升温。通过产业园的持续升温，引爆二期销售
二期：打造淮安首家创意地产品牌，通过创意产业配套，扩 大品牌推广及在周边影响力，通过系列事件营销，圈层营销，合理定价，拉高利益均线
产业园：
双线操盘，线上线下，双线并进，贯穿始终 市区：长效媒体与高效媒体整合推广 清城@淮安系列活动并进 乡镇：系列活动串联，高效媒体配合
如何提升市场关注度和认可度？ 如何提升产品价值感，实现价值最大化？ 如何快速去化产品，实现销售回款？
解决思路
扩大客群区域传播推广
事件营销 产品发力
深挖受众 扩大范围
提升服务 口碑传播
持续活动 逐级加热
操盘主线
三大问题
学区房陪读户
投资客
项目周边原住居民的新一代及在项目周边厂区工作的刚性需求者
生活或工作在清河区、淮阴区、涟水乡镇的改善性购房者；及在主城区买不起房的购房者
现有客群分析
焊接信任链
近期预推大型活动、篝火晚会（预计9月7号）
制造一场针对周边客群的，集中性的一次sp蓄水活动，全程系统推介产品，焊 接信任链的同时又能起到引爆周边，辐射全城的效果。通过周边人群口碑营销达 到快速去化的目的。
项目再包装
间断更换大牌图片、文字信息，及时告知群众项目推广进展程度，便于大众熟悉，了解本项目。起到必要的广告宣传效果。
整合传播推广
线上传播
（1）户外媒体 （2）网络媒体【网易为主合作方】 （3）短信群发【定位群发】 （4）语音电话【网络电话】 （5）交通电台【电台互动推广】 （6）乡镇条幅 （7）电视字幕
线下传播
（1） 房展会 （2） DM行销【设计好派单路线】 （3）大润发超市设点】 ( 4 ) SP蓄水活动【积分护照】 （5）乡镇路演 （6）创意活动【系列活动创意大赛】
双线合璧 齐头并进