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合富辉煌西安世融嘉城项目营销执行方案63PPT
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      资料简介
     
    谨呈:世融投资
    2008年11月18日
    世融嘉城营销执行方案
    本次方案要解决的问题
    气候问题—市场环境分析与判断

    目标问题—产品分析与目标设定

    如何推进—营销开展的实施计划
    PART1 市场环境分析与判断
    核心观点 :
    滞涨与消化
    08年前三季度国内实现GDP同比增长9.9%,为2003年2季度以来GDP累计增幅首度低于10%。 ,经济放缓信号明显。
    08年前三季度国内经济增长情况
    前三季度,全社会固定资产投资116246亿元,同比增长27.0%,比上年同期加快1.3个百分点。其中,城镇固定资产投资99871亿元,增长27.6%(9月份增长29.0%),加快1.2个百分点;分地区看,东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%,中西部投资增速明显快于东部。 

    前三季度,社会消费品零售总额77886亿元,同比增长22.0%(9月份增长23.2%),比上年同期加快6.1个百分点,表明消费增涨趋势良好。
    08年前三季度国内投资与消费情况
    08年前三季度西安宏观经济
    五大产业高新技术产业、现代装备制造业、文化产业、旅游产业、现代服务业结构清晰,主要以内向型经济为主,受金融海啸影响较小,在此背景下,西安市GDP仍保持16.2%的平稳快速增长态势。

    西安市实现社会消费品零售总额655.30亿元,现价同比增长18.0%,增幅比去年同期提高1.6个百分点,创2000年以来同期最高。

    全市城镇居民前三季度人均可支配收入为11816元,同比实际增长13.2%,比上年同期和上半年分别加快6.1和4.4个百分点。
    08年前三季度房地产投资增长依然迅猛
    一方面固定资产投资的增长有利于消费内需的拉动,另一方面在整体经济下行的大环境下,房地产投资比例过大将影响行业未来的发展。
    08年3~9月西安房地产销售情况
    10月住宅均价环比增长1. 6%,销售量环比下降1.7%
    3-9月城北房地产销售情况
    销售量有所下降,价格波动但总体保持平稳
    市场关点①:

    非价格问题,而是销量下降的问题

    但销量下降在未来将对价格产生震荡影响。
    楼市销量下降原因探析

    —房价涨幅过大 抑制购房需求
    往年西安房价升幅多在5-6%之间,低于人均可支配收入增长速度,而今年房价同比增幅在20%以上,是往年的3-4倍,过快的上涨令人们一时无法接受,抑制了人们的购房需求。
    楼市销量下降原因探析

    —银根紧缩 贷款购房困难
    2007年以来,在贸易顺差加大、流动性过剩、物价持续上涨的情况下,央行6次加息、15次上调存款准备金率。

    目前,一年期存款利率已提高到4.14%,贷款利率上调到7.47%。存款准备金率也已达到17.5%的历史高位。

    物价的持续高涨,并且越南已突显的金融问题,都促使央行不断的收紧银根,导致贷款购房越来越困难。
    上半年,CPI上涨7.9%,远高于存款利率,并且这种高位运行的态势还将持续。在此情况下,人们的工资却没有上涨,实际收入相对下降,也抑制了人们的购房需求。
    楼市销量下降原因探析

    —通货膨胀导致人们收入下降
    珠三角城市房价最高峰多是在07年10-11月份,最低谷多在今年的4-5月份。预计未来也不会很快走出低谷。

    受去年末以来的“拐点”论影响,购房者多持观望态度,尤其是广州、深圳房价真的“拐”了,深圳跌幅更是达40%左右,令购房者认为房价“拐点”已来,购房意愿下降,导致成交量萎缩。
    楼市销量下降原因探析

    —受“拐点”论影响 购房者多持观望态度




     
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