谨呈：世融投资 2008年11月18日 世融嘉城营销执行方案 本次方案要解决的问题 气候问题—市场环境分析与判断 目标问题—产品分析与目标设定 如何推进—营销开展的实施计划 PART1 市场环境分析与判断 核心观点 ： 滞涨与消化 08年前三季度国内实现GDP同比增长9.9%，为2003年2季度以来GDP累计增幅首度低于10%。 ，经济放缓信号明显。 08年前三季度国内经济增长情况 前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长27.0%，比上年同期加快1.3个百分点。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%（9月份增长29.0%），加快1.2个百分点；分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%，中西部投资增速明显快于东部。 前三季度，社会消费品零售总额77886亿元，同比增长22.0%（9月份增长23.2%），比上年同期加快6.1个百分点，表明消费增涨趋势良好。 08年前三季度国内投资与消费情况 08年前三季度西安宏观经济 五大产业高新技术产业、现代装备制造业、文化产业、旅游产业、现代服务业结构清晰，主要以内向型经济为主，受金融海啸影响较小，在此背景下，西安市GDP仍保持16.2%的平稳快速增长态势。 西安市实现社会消费品零售总额655.30亿元，现价同比增长18.0%，增幅比去年同期提高1.6个百分点，创2000年以来同期最高。 全市城镇居民前三季度人均可支配收入为11816元，同比实际增长13.2%，比上年同期和上半年分别加快6.1和4.4个百分点。 08年前三季度房地产投资增长依然迅猛 一方面固定资产投资的增长有利于消费内需的拉动，另一方面在整体经济下行的大环境下，房地产投资比例过大将影响行业未来的发展。 08年3～9月西安房地产销售情况 10月住宅均价环比增长1. 6%,销售量环比下降1.7% 3-9月城北房地产销售情况 销售量有所下降，价格波动但总体保持平稳 市场关点①： 非价格问题，而是销量下降的问题 但销量下降在未来将对价格产生震荡影响。 楼市销量下降原因探析 —房价涨幅过大 抑制购房需求 往年西安房价升幅多在5-6%之间，低于人均可支配收入增长速度，而今年房价同比增幅在20%以上，是往年的3-4倍，过快的上涨令人们一时无法接受，抑制了人们的购房需求。 楼市销量下降原因探析 —银根紧缩 贷款购房困难 2007年以来，在贸易顺差加大、流动性过剩、物价持续上涨的情况下，央行6次加息、15次上调存款准备金率。 目前，一年期存款利率已提高到4.14％，贷款利率上调到7.47％。存款准备金率也已达到17.5%的历史高位。 物价的持续高涨，并且越南已突显的金融问题，都促使央行不断的收紧银根，导致贷款购房越来越困难。 上半年，CPI上涨7.9%，远高于存款利率，并且这种高位运行的态势还将持续。在此情况下，人们的工资却没有上涨，实际收入相对下降，也抑制了人们的购房需求。 楼市销量下降原因探析 —通货膨胀导致人们收入下降 珠三角城市房价最高峰多是在07年10-11月份，最低谷多在今年的4-5月份。预计未来也不会很快走出低谷。 受去年末以来的“拐点”论影响，购房者多持观望态度，尤其是广州、深圳房价真的“拐”了，深圳跌幅更是达40%左右，令购房者认为房价“拐点”已来，购房意愿下降，导致成交量萎缩。 楼市销量下降原因探析 —受“拐点”论影响 购房者多持观望态度