城滨雅苑项目营销执行报告 谨呈:深圳市城建集团 世联地产 2009.4 三年历程，无数想像，当理想即将照进现实，城滨雅苑，在等候中更加值得期待…… 洞察先机，方可掌控全局 市场分析-宏观大势 项目分析 项目整体定位 营销策略总纲 策略分解与执行 2008年第四季度深圳市经济发展相对平稳，各项经济指标稳步增长，平均效益提升 截止08年第四季度深圳全市累计实现GDP产值7806.54亿元，累计同比增长12.10%； 08年全年深圳全市实现全社会累计固定投资额为1467.60亿元，累计同比增长9.10%；全市实现累计社会消费品零售总额为2251.82亿元，累计同比增长17.60%； 总体看来，08年1-12月份以来，深圳全市经济总体运行态势良好，各项经济指标均有较大幅度的增长。 宏观大势 08年四季度以来深圳楼市成交量大幅反弹，并于09年春节后创新高；成交均价趋于稳定 09年第一季度深圳一手房共成交169.08万平米，环比上升1.89%，同比也上升179.15%。从走势来看，深圳楼市于08年第一季度开始成交量逐步回升，四季度大幅反弹，09年一季度创新高，纵观一年走势成交量总体呈上涨态势。 09年第一季度深圳一手房成交均价为11053元/平米，环比下降了7.39%，同比也下降了17.88%。从走势来看，自08年第一季度以来，深圳一手房的成交均价整体呈下降态势。从均价的环比增幅来看，自08年第一季度至08年第三季度，深圳一手房价成急速上升的态势，08年第三季度后，房价开始逐步趋于下降，但本期略有回升，季度间的差异较大。 09年展望 09年将会是一个充满机遇的年份 在保增长的背景下，2008年11月温总理提出“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”这无疑再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用，也标志着地产业的宏观调控政策至此告一段落。 09年房企间的兼并融合将进一步加剧 目前地产业出现的经营性危机给一些深刻理解地产业发展规律、执行力强注重控制风险的企业提供了最好的发展机遇，行业范围内的整合和分化趋势日益明显 。过度依赖银行贷款的开发企业将不可避免地成为行业整合的对象，行业集中度将有所增强。 09年房地产资本市场将会得到长足发展 随着08年资本市场的快速发展，已经有越来越多的房地产企业通过公开发行或借壳上市完成了与资本市场的对接，使我国房地产金融市场正式步入资本市场时代。房地产金融市场的发展将不断拓宽房地产行业的资金来源，优化行业发展的融资结构，有效改善目前房地产行业发展过分依赖银行资金的现状，从而降低金融体系的系统性风险。 2008年，价格回归理性，刚性需求支撑成交量回升，市场年底出现小阳春； 2009年一季度，深圳经济平稳，各项经济指标稳步增长； 刚性需求爆发，成交量上涨，房价经过探底后渐趋平稳； 预计今年内价格在稳定中略有长涨，但增幅不大。 宏观大势分析 世联观点 对本项目的启示： 抓住市场机遇，最大化挖掘和提升项目价值，实现高收益。 愈稀缺，愈显弥珍 市场分析-市场扫描 项目分析 项目整体定位 营销策略总纲 策略分解与执行 数据来源：深圳市国土资源和房屋管理局 历年福田、南山片区商品住宅成交面积对比 历年关内关外商品住宅成交面积比例 2005-08年以来，关内区域住宅供应量、成交量持续下滑，关外片区随片区规划、基础建设的不断完善，住宅供应量、成交量持续提升。 关内供应减少的趋势持续发展，在全市供应下降的过程中，福田、罗湖的供应稀缺表现尤为突出 市场扫描