瑞房国际房地产顾问行（天津）版权所有 All Rights Reserved by RichfoundIntl’RealEstate Advisor Company(Tianjin) 2010年7月市场速览天津 PropertyMarketExpressJuly 2010 Tianjin 目 录 热点事件1 机构论市2 地产金融3 竞地动态4 市场行情6 新品鉴赏8 特别策划 11 瑞房国际是专业房地产开发顾问机构，公司拥有顶级房地产项目开发顾 问及地产金融顾问力量。目前，已在北京、天津设立分支机构，为城市 政府机构、发展商、机构投资者客户提供以下服务： 新进市场分析及地块筛选 项目拿地及可行性分析顾问 项目市场研究及专题策划调研顾问 项目定位及开发策略顾问 项目营销策划及租售代理服务 不动产投资及资产/股权转让代理服务 房地产金融顾问服务 商业及办公物业选址代理服务 若您需要以上各类地产顾问或交易代理服务，请联系瑞房国际房地产顾 问行，我们将秉承“高效 严谨 务实”的职业精神为您提供最适切的专 业服务。 联系方式： 电话：022 5866 8200 （天津） 010 6211 0789（北京） Email：tj@richfound bj@richfound 热点事件 1 银监会加强房地产开发贷款风险管理 中国银监会7月20日召开2010年第三次经济 金融形势通报会，主席刘明康在会上就房地产调控 问题强调，要坚持调控力度不放松，确保政策稳定 性和持续性，加强房地产开发贷款风险管理，并指 出，政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的信 贷风险值得关注。 点评：自7月初，有关三套房贷放松的消息流 传颇广，似乎中央调控出现松动迹象。然而，此次 银监会高管的表态，又一次显示了中央长期调控地 产行业，尤其是对银行资金加强监管的决心。有理 由相信，下半年银行放贷政策不会宽松。 2010年第二季度宏观经济数据出炉 中国2010年第二季度宏观经济数据于7月15 日公布。二季度GDP10.3%的增速较第一季度的 11.9%有所下滑。同时,从近几个月工业增加值、信 贷、投资等环比数据可以看出,大部分指标都呈现 出“前高后低”的调整模式,催生了市场对“楼市 调控误伤经济增长”、下半年经济增速继续放缓或 将步入“次萧条”状态的疑惑。 点评：房地产与金融、经济联系紧密，调控楼 市从根本上是为了解决中国经济对房地产行业的 过度依赖。若以一定时期内经济低速增长换得中国 房地产市场乃至总体经济的健康运行，将是必要且 值得付出的代价。目前从趋势上来看，经济增长动 量减弱的趋势已经确立，在今年下半年甚至 2011 年，预计经济增速或将维持在较低的水平。 华侨城、华润置地东丽区相继大手笔拿地 华侨城于本月1日成功竞得东丽湖1242亩建 设用地，总体地块分为14块地打包出让，总体楼 面地价1535.83元/平方米，土地单价4098元/平 方米，合273万元/亩，总成交价格为33.93亿元， 总地块面积为828024平方米，规划建筑面积最大 为220.94万平方米。 华润置地于本月21日竞得东丽华明镇6幅城 镇住宅建设用地，总体楼面地价2737元/平方米， 土地单价3789元/平方米，合253万元/亩，总成 交价格为19.394亿元，总地块面积为511841平方 米，规划建筑面积最大为70.86万平方米。 点评：在调控期斥重金拿地，反映华侨城逆市 扩张的决心，同时此举也能够提振股东信心，有助 其早日走出6·29阴霾。而同在7月，华润置地在同 一行政区域内的大幅购地，可见品牌投资商对天津 及东丽区域市场信心强劲。但同时可以预计，该区 域未来将呈现商品住宅规模集中供应与产品直接 竞争，精准判断市场方向，整合优势资源、合理定 位及产品差异化或成未来区域项目竞争突破点。 房地产“津十条”出台 7月1日，被业界称为“津十条”的《促进我 市房地产市场平稳健康发展实施意见》出台。要点 包括：增加普通商品房有效供给，严控高档公寓、 别墅建设；加快保障性住房建设，优先安排保障性 住房用地；增加住房建设用地的有效供应，还迁安 置用地不得低于供应总量的70%；抑制投资投机性 购房需求，购第二套住房贷款首付款不得低于50%； 加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理；加强对 土地出让市场监管，单宗土地出让面积不得超出20 公顷；加强开发企业经营行为监管，严查房企囤房 捂盘哄抬房价；加强住房交付使用管理，完善新建 商品房准许交付使用管理制度；加强信息公开和市 场监测，及时准确公开披露已批准的信息；落实管 理责任。 点评：“津十条”更多是重复中央指向，被视 为新“国十条”的延续。从天津土地与商品住宅市 场现实表现来看，“津十条”作用有限，对市场并 无实质影响。观之天津地方政策迟迟出台，且政策 并无新意，亦说明天津并非国家重点调控的一线或 房价过高城市，天津楼市整体政策风险相对较小， 市场表现较为平和稳健。 机构论市 2 世界银行：低利率是房价上涨的主要诱因 世界银行在最新发布的中国经济季度报告中 指出，中国有必要上调利率，而且相对于政府目前 为抑制过度投资和房地产投机而采取的行政及监 管措施而言，加息更为可取。 报告指出，当前利率水平远低于房地产及实业 投资的预期回报率，这种差额是导致过度投资和房 地产投机的根本原因；除非提高利率，否则这种局 面很难控制。鉴于中国在过去一年推出大规模刺激 举措后，目前将进一步推动总体市场状况回复正 常，收紧货币政策是合理的。 该行称，为控制信贷增长和资产泡沫，中国政 府采取了限制房地产交易和银行贷款额度的措施， 但这些举措可能会造成金融市场的波动并带来不 确定性，具有误导性，也有悖于推动银行商业化的 努力。 里昂证券：调升对中国地产业投资评级 里昂证券亚太区市场分析师认为，鉴于当前需 求主导市场，且交易量下降至2008年第三季度的 水平（即上次紧缩政策最严峻的时期恰逢全球金融 危机的时刻），因此我们认为销量可能已触底。 里昂证券近期调升了对中国地产业的投资评 级，指称尽管地产业可能仍面临着一些短期问题， 但该行业走在了实体市场之前，最好的再次切入点 是在中期复苏肯定几率为70%，下降几率不到20% 的时候。 摩根大通：中国房地产业长远充满投资机会 摩根大通亚洲区副主席、中国区首席执行官近 日表示，针对房地产的调控对该行业健康发展有 利，未来对房地产的资金供给依然稳定，不会突然 出现政策的退出或者收紧。摩根大通认为，中国下 半年总体的经济是稳定的，尽管出现小幅下滑，但 依然处于高位，预计第四季度GDP或为9.4%，明年 前三个季度将维持在9.3%的水平。长远来看，中国 的城镇化是持续的，中国的房地产行业有生命力， 是充满投资机会的领域。 瑞士信贷：灰色收入有望支撑中国房价 根据瑞士信贷(Credit Suisse)的调查，如果考虑 灰色收入，平均每个中国家庭买房花费仅为年收入 的3.5倍，大大低于很多发达国家的水平。当前， 中国经济增长开始减缓，这使政策制定者不会在近 期对地产业采取更严格的控制措施。这就为未来提 供了较为宽松的环境。再加上中国近期房价下降对 市场需求的推动作用，以及中国人较高的实际支付 能力，中国的地产业仅仅进行了是调整而不会衰 退。并且，考虑到市场的潜在需求和现阶段成交量 已经降至08年金融危机时的水平两方面因素，这 种调整已经触底。 摩根士丹利：考虑缩减地产投资业务 摩根士丹利正在考虑如何处置其名为Msref的 地产类基金业务,而Msref长期被视为华尔街最老 练的地产投资机构之一。 作为地产行业的投资机构之一，摩根士丹利削 减其业务规模的任何举措都将导致这一领域出现 重大变动。面对处于熊市状态的地产市场以及未来 的各项监管法规，银行业已不愿在此类风险资产上 进行投资。此外，那些须偿还政府贷款或通过筹资 来满足更加严格的资本金的银行，或许会选择剥离 不动产资产来获取现金。 瑞房国际：下半年天津土地交易有望出新 高，住宅市场需求依然旺盛 根据瑞房国际研究数据显示，天津2010年上 半年新出让土地成交面积达2.89万亩，总成交额 为384.45亿元。根据历年同阶段可比数字分析， 当前土地交易规模在经历2009年上半年低点后， 保持继续上升势头，由于政策紧缩的影响逐步消 化，天津土地市场交易下半年有望出现新高。但受 大型发展商流动性预期与拿地战略的调整，加之政 策的持续性调节，预计下半年不会出现过大幅度的 反弹。 住宅市场方面，保障房的大量入市还需时日， 民众对通货膨胀资产缩水的焦虑，致使市场对适切 的商品住宅产品需求依然强劲，房地产仍是吸纳大 众投资的主要选择。