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唐沣国际尾铺销售战略草案
项目现状——地段潜力大，产品较优秀，租户质素较高，价格低估，总价高，客层稀缺
1.沣惠南路连接高新区一期二期，距都市之门较近。未来高新区核心地段。 2.目前车流大于人流，商业价值受限
1.商铺均较为方正，铺位交通核足够，层高分别为4.8米、4.5米、4.5米，较为适宜中高端商户使用，一层层高限制顶级品牌入驻，商铺二次招商受限。 2.商铺上方为写字楼、住宅。属类综合体性质。 3有临街外铺、内铺两类商铺
地段分析
产品分析
承租分析
价格分析
1.租户：商铺一层以成都银行、兴业银行为代表。三层以人寿为代表，租期十年。租户质素中高端，租期较长，销售利好。 2.租金：一层租金210元/㎡，年递增5%。租金合理，递增率低于市场平均上升率 ，也低于区域发展预期
1.一层销售价格45800元/㎡，三层销售价格21800元/㎡，单铺面积500㎡起，也可分割，总价主力区间：2000万-8000万。价格低于市场平均水平。 2.以租金反算，15年收回投资。具体见附件。 3.销售价格属于典型的租金反算型
FYX 房昱辛谨呈
国内商铺投资现状：我项目初步具备核心商圈的质素，具备更高价格的可行性
1、核心地段：商铺流转量几乎为零，一铺难求，有价无市。即使出现出让铺位，总价也非普通投资者可承受。 核心商圈的特点：处于区域或城市核心区，人流、车流密集，商户承租能力强，日成交量大。 项目未来：5年后，区域将发展成为高新区核心区域
对比发现：除区域发展滞后，人流量不足外，其它特点与核心商圈商铺 非常相似，初步具备了核心商圈商铺的特质
商铺客户——计算型，保值型两大类
客户分析
1、投资计算型 资产区间：1000万-10000万之间。 职业分布：企业高管、政府中高层、各类生意人 投资心理：资产有限，第一要务就是确保资产升值。因此在投资的过程中，会反复计算资金回报、资产增值、投资回报率。 决策过程：较慢 区域分布：西安市及周边县市为主，其它区域为辅，生活区域较为分散
2.资产保值型。 资产区间：10000万以上，以5亿-10亿为主。 职业分布：政府高层、能源老板 投资心理：资产庞大，且有很大比例为灰色收入，投资是为了资产保值，对于升值部分关注比较少。在投资的同时，完成了洗钱。 区域分布：曲江、陕北为主。 决策过程：快
通过对比，个人认为，本项目选择资产保值型客户作为重点宣传目标，可快速实现项目价值
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销售策略：大幅提高单价，锁定资产保值型投资客，分割销售
提高单价后，将商铺拆分销售，降低总价，以避免出现上亿元商铺
价格调整
调高整体价格，以一层为主，二三次次之。 一层临街铺面，初步调整为80000元/㎡，一层内铺、二三层酌情调整。（因不熟悉铺面具体情况，仅做一层 临街铺面价格，参考项目：新宝龙综合体，一层内铺销售价格70000元/㎡，我项目外铺质素远高于新宝龙在 售商铺，因此，保守定价80000元/㎡）
分割策略
客户策略
锁定保值型投资客
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渠道策略
以陕西的能源基地为基础，增加西安可辐射的山西省临汾地区（临汾地区煤老板数量山西第一，且在西安辐射范围内），操作过程中，具体到县、县级市，并非仅作地级市
目标市场
操作办法
办法一：辅助宣传的推介形式出现。地级市每地预算，30000元；县城或县级市，每次推介20000元。每地推介的时间周期两到三周。 办法二：联系当地异地房分销商。2%的佣金。或底价以上部分均给分销商。 办法三：联系当地各地高端项目销售经理，2%的佣金。 办法四：高额激励内部员工介绍。2%的佣金给公司内部员工。 备注：以上办法，可以灵活组合使用
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我之前主持的类似项目，采用第二套办法，截止目前，积累有效客户15组。由于改变了销售策略，改为集中拍卖，因此暂时无成交。
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