文本描述
中国房地产TOP10研究组
目录
主报告
一、研究背景与目的
二、研究方法体系
三、主要研究成果
(一)2018中国房地产百强企业
(二)百强企业整体发展特点分析
业绩规模
市场份额提升至47.7%,规模化扩张唱响主旋律
因城施策把握消费升级,加强合作抢抓市场先机
运营质量
模式创新抢占核心资源,内外兼修促高质量发展
控成本高周转双管齐下,向效率要效益提升盈利
社会责任
围绕主业构建多元布局,做城市美好生活服务商
扶贫建保障房不忘初心,全面履行企业社会责任
经营风险
规模化发展忌盲目扩张,理性决策避高价地风险
监管从严致资金面承压,谨防财务风险的灰犀牛
四、结语
副报告
一、2018中国房地产百强企业TOP10研究
二、2018中国房地产特色地产优秀企业研究
三、2018中国房地产服务优秀企业研究
研究主持:
中国房地产TOP10研究组
联席组长:
马骏:国务院发展研究中心企业研究所所长
刘洪玉:清华大学房地产研究所所长
莫天全:中国指数研究院院长
主要成员:
黄瑜:中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任
国务院发展研究中心企业研究所:袁东明、马淑萍
清华大学房地产研究所:吴璟、张莉、张标、朱恩伟、赖智勇
中国指数研究院:蒋云峰、张璇、李建桥、牛晓娟、古超、杨秀、黄靖、王怀泉、房利松、赵鹏花、张冉、邱玲玲、迟行、陶淑茹、
马岚、刘佩佩、张蕾、石晓晶、王琳、柴志宏、李畅、颜海清、蒋金丽、蔡艳平、王昭玥、韩瑾、修功全、汪勇、黄秀青、李力、
张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、程玉、田文刚、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、
王玲、袁彬彬、黄艳中国房地产百强企业研究主报告
2018
主报告
一、研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究
所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产
TOP10研究组”,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,
已连续进行了十五年。研究组紧随行业发展脉搏,深入研究房
地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥
了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及
行业地位的重要标准
2017年,党的十九大报告明确提出要坚持“房住不炒”定
位,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,
传递出新时代“住有所居”的国家信念;中央经济工作会议进
一步提出“要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,
保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。房地产市场在中国
步入新时代的大背景下,将迎来高质量的发展阶段和多层次的
全新发展格局,房地产企业应主动转变发展思路,适应行业发
展的重大变革,挖掘新时代的发展机遇。为此,中国房地产
TOP10研究组启动“2018中国房地产百强企业研究”,以“提
质稳发展,谋变新时代”为主题,发掘行业中综合实力强、成
长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,
鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源,引领行业在
新时代下实现持续、健康成长
在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上,
研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系,继续从规模性、
盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感
等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力,引导企业不断
优化发展模式,推动行业健康、良性运行
中国房地产百强企业研究目的
(1)通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能
力、运营效率和社会责任等指标的量化研究,发掘综合实力强、
经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体;
(2)通过系统研究,打造“中国房地产百强企业”品牌,
提升企业知名度和影响力,发挥百强企业的行业示范效应,推
动房地产企业做强做好做大;
(3)通过企业评价,鼓励企业为社会多做贡献,以营造行
业重视社会责任的氛围,发挥房地产业作为国民经济重要支柱
产业和重要民生行业的作用
二、研究方法体系
(一)标准和门槛值
中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据,坚持客观、
公正、准确、全面的研究原则。TOP10研究组依照国际惯例,
对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值:
(1)依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次
的研究对象;
(2)按照国际惯例,对进入研究的企业给予一个门槛指标,
TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况,确定近三年每年
的房地产业务销售额均须达到10亿元或销售面积10万平方米
为入选门槛值;
(3)为了引导房地产开发企业做强做好做大,TOP10研究
组鼓励以集团的名义参与;
(4)符合上述1~3条,但是有严重拖欠工程款,或有重
大偷漏税等违规行为问题的企业,取消评审资格
(二)评价指标体系
评价指标体系设立原则
2018中国房地产百强企业研究以2015-2017年度为研究
时间段,涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运
营效率、社会责任在内的7个二级指标34个三级指标,全面考
量企业的综合实力
评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则:
(1)企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前
发展的双驱动力,规模经济的获取离不开高效率的经营管理,
基于资金密集型特性,房地产企业只有在不断提高经营管理的
运转效率,更好地实现资本的良性增值循环的基础上,才能稳
健扩张规模;在市场波动明显的情况下,较高周转率对于企业
的稳健经营更是具有重要意义。TOP10研究组在此采用净资产、
房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标,综合反
映企业规模化发展与运营效率的情况
(2)成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行
业,也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营,在
市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力;而一旦市场向好,
企业为补偿资本所承受的风险,又容易诱发提高房价、盲目囤
地,进一步推高了行业的不确定性风险,增加了企业的经营难
度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经
营的前提下,注重短期财务风险的控制,处理好稳健经营与快
速成长之间的关系,以维护整个行业的平稳健康发展。中国房地产TOP10研究组
(3)盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能
实现永续经营,研究组对房地产企业盈利能力的评价,将从净
利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来
进行,更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本
控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三
个基本层面引导企业重视社会责任,积极构建和谐社会,并将
其作为企业综合实力评价的重要内容
(4)融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企
业有着极其重要的意义,项目的获取、运营等环节都离不开强
大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新
增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资
实力,表现突出的企业其综合实力指数相应提高
评价指标体系
在2018中国房地产百强企业研究中,中国房地产TOP10
研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健
相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相
结合的原则,全面客观地评价企业的综合实力
(三)数据来源和复核
数据来源
(1)房地产开发企业填报数据;
(2)中国房地产指数系统(CREIS)数据库;
(3)房地产企业对外公布的信息(包括公司年报、企业网
站公布的信息和对外派发的宣传资料);
(4)有关政府部门(包括建委、房管局和统计局等)的公开数据;
(5)2015-2017中国房地产百强企业研究收集数据资料;
(6)2015-2017中国房地产上市公司研究收集数据资料;
(7)2015-2017中国房地产品牌价值研究收集数据资料
数据复核
企业填报的数据须如实客观,同时研究组将对填报数据进
行复核
(1)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核;
(2)通过税单复核企业经营收入及利润;
(3)对收集的数据坚持交叉复核:通过各地房地产交易
中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据;通过统计
局的企业直报数据进行交叉复核;对有疑问的数据研究组可要
求进行现场复核
(四)计量评价方法
(1)在研究方法上,为增加研究的严谨性,采用因子分析
(Factor Analysis)的方法。因子分析是一种从变量方差——协
方差结构入手,在尽可能多地保留原始信息的基础上,用少数
新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量
分解为公共因子和特殊因子之和,并通过因子旋转,得到符合
现实意义的公共因子,然后用这些公共因子去解释原始变量的
方差。计算中国房地产百强综合实力时,主要是计算各构成要
素的相关矩阵,通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子
载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或
等于某百分比的原则,确定公共因子的具体个数。然后再根据
因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名,最后
根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵,通过加权累加构成
2018中国房地产百强综合实力指数
(2)企业按评价指标体系排序出现相同时,依照慈善捐赠
数据确定排序;当上述累加计算又基本相同时,按西部、中部、
东部排序确定
房
屋
竣工
面积
2018中国房地产百强企业
评价指标体系
规模性指标
盈利性指标
成长性指标
稳健性指标
融资能力指标
运营效率指标
社会责任指标
经
营
现金
流量
净额
速
动
比率
现
金
流动
负债
比率
预
收
账款
资
产
负债
率
净
负
债率
房
地
产持
有经
营收
入占
比
新
增
银行
授信
额度
存
货
周转
率
综
合
资金
成本
率
筹
资
活动
现金
流入
总
资
产周
转率
人
均
创利
慈
善
捐赠
政
策
性住
房新
开工
面积
纳
税
额
净
资
产收
益率
净
资
产
房
地
产业
务收
入
房
屋
销售
额
房
屋
销售
面积
经
营
性物
业持
有面
积
净
利
润
总
资
产收
益率
营
业
利润
率
成
本
费用
利润
率
总
资
产
房
屋
销售
面积
增长
率
新
开
工面
积
房
地
产业
务收
入增
长率
净
利
润增
长率
土
地
储备
规划
总建
筑面
积
可
变
现货
值
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