正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议
谨呈：河南正商置业有限公司一、面临什么样的市场 二、项目资源分析 三、可借鉴案例研究 四、项目定位 五、启动期建议 六 、 项目营销建议

报告目录第一部分项目面临什么样的市场
宏观经济 房地产市场区域概述
新郑市北部 北靠郑州市南郊 距离郑州市中心约25公里 。 镇区面积19平方千米。全镇有1.29万户、7.05万口人，镇区人口3.8万人。 有8个均超过1000亩的湖泊，颇有江南水乡韵致的中原小镇
交通概况
大交通网
107国道、102省道（郑新路）直达郑州 以新郑国际机场为核心的国际航空港 两条城际公交和一条公交线连接郑州和龙湖
内部交通
内部主要交通干道为两纵两横，“两纵”为G107和中山路，“两横”为双湖大道和商业路，另有多条小路贯穿其中，内备交通路网发达
大学路
郑新路
G107市镇规划
城镇性质： 以教育科研为支撑，工业仓储物流为支柱，大力发展旅游居住休闲的中原区域生态名镇。 空间布局结构： 一心两带串九片、工业仓储偏向行，三居三教各相间。 “一心”：龙湖镇政府所在区域； “两带”：双湖大道景观带、沿七里河生态带。 “九片”：现状居住组团、北部居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、北部 教育副中心、东南部教育副中心、现状工业组团、北部工业组团及东北仓储物流中心。 8
人文底蕴
龙湖大学城
华夏民族的发祥地、轩辕故里
历史名人辈出，如韩非、白居易等
丰富的历史与文化，积淀出深厚的人文氛围经济现状和发展目标
经济收入： 07年全镇工业实现营业收入23.2亿元，实现工业增加值7.14亿,实现利税25亿元，其中规模以上企业实现营业收入23亿元，实现利税2.5万元,完成工业增加值24亿元。 工业体系： 形成了集机械加工、化工、木器家俱、服装加工、钢铁冶炼、食品加工、建筑材料、耐火材料、煤炭生产等行业齐全为一体的工业体系
经济现状
发展目标
一个拥有10万人口的“卫星名镇”，2005年后取消全部工业项目审批，着力发展科研，教学，旅游度假，人居。分步骤迁移所有已建工业项目，突出环境重要性，申报世界第九风景名镇。 小结
龙湖区域以发展科教和人居为主，居住价值较高。 区域内现有人口和经济体量难以支持房地产市场的发展，需有外部客户涌入区域市场分析城市竞争格局 “东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，北区以居住为主导方向,南区城为乡结合部，由于地理条件、历史遗留问题制约居住环境较差
龙泊圣地
林溪湾
橄榄城
本案
金秋乐园
龙湖沁园春
六合项目
安联正洽谈龙湖一个300亩的地块
龙湖板块现有竞争项目以经济型度假物业和远郊第一居所为主，潜在竞争项目较多，均为500以上的大盘。 南区板块是从市区进入龙湖的必经之地，主要以居住大盘为主，因此，除面临区域竞争外，我们还应该从南郊楼盘中抢夺客户
区域竞争格局
21世纪国际城
振兴项目
升龙国际
远大理想城
兰亭名苑
隆福国际
城市山水
橡树玫瑰城龙泊圣地
项目概况
内部配套
推盘节奏
后续开发
项目有约500亩的预留用地，现在开发泊郡二期
龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店，儿童乐园，钓鱼岛
竞争性分析
龙泊圣地是龙湖镇旅游度假第二居所的代表，拥有3000亩自然景观，产品设计合理，作为标杆项目，价格较高
代表性竞争项目21世纪国际城
项目概况
项目配套
推盘节奏
后续开发
项目总分5期开发，四期为预留用地，五期临湖，拟开发洋房或小高层等高端产品
竞争性分析
21世纪城是龙湖镇第一居所的代表，项目体量大，一期置业主要作为投资，入住率较低，二期主要作为自用，现售三期，社区形成有一定的成熟度，但物业管理欠佳
小区内部配套：两个主体公园，社区中心下沉式商业，社区巴士来回紫荆山和项目地。 外部交通：龙湖镇内交通网络尚好，通往市区有两条路，京广路和郑新路
代表性竞争项目龙湖即将开发项目列表：
远郊经济型 度假物业， 普通住宅区
联排：3300-7000元 多层：2400-2980元 高层：4500元/㎡
联排：47.5-157万 多层：17-37万 高层：40.5-61万
联排：144-280 ㎡ 多层：57-130㎡ 高层：90-135 ㎡
龙湖版块在售及将售项目一览表
主要来自郑州
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