市场研判一、宏观市场情况
限购——在本轮出台调控新政的十几座城市中，基本都涉及重启或扩大限购，其中合肥、南京限购政策比较严格，本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域)；苏州涉及的行政范围最大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。 限贷——梳理多地的调控政策，常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中，苏州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付(贷款未结清)也提升到了八成；北京则进一步扩大了二套房认定范围
国内楼市新一轮调控收紧 限购限贷为核心内容
宏观政策
“金九银十”之际，国内多地接连出台楼市调控新政。9月30日到10月6日夜间，共计19城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析，这是新一轮调控收紧的开始，预计这股调控浪潮或将继续，“银十”成交量出现下滑迹象
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供应成交走势
2016年9月，常州市新增商品房市场与上个月相比，供应量上升，成交量上升，成交均价上升。数据显示，2016年9月全市累计上市商品房110.5万㎡，较上月供应量上升33.77%，较去年同期上升46.53%；新增商品房累计合同成交120.41万㎡，较上月成交量上升52.61%，较去年同期上升78.55%；商品住宅成交量达到92万方，环比涨幅91%，同比大涨122%
住宅供不应求，供应量、成交量、成交均价同步上涨
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
供求比持续走低，供不应求
2016年9月，常州市区商品房供求比约为0.92，整体市场呈现供不应求态势。其中，商品住宅供求比为0.86
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
2016年9月商品房成交均价较上月有所上升、住宅成交均价较上月有所上升。数据显示，2016年9月，商品住宅产品成交均价为7674元/㎡，直指曾经遥不可及的8000元/㎡大关（因为备案价格有滞后性，9月份实际成交均价已经超过8000元/平米），环比上涨8.32%，同比上涨14.91%；继成交量之后，成交均价也刷新了近几年的最高纪录
成交均价持续走高，刷新历史最高纪录
住宅市场——9月板块价格
从区域来看，9月常州房价全线上涨，其中钟楼区和新北区涨幅较大，分别为12%和11%；天宁区和武进区涨幅分别为8%和5%。 从板块成交均价来看，绝大多数板块房价环比8月上涨，个别板块涨幅较大。房价上涨的板块还有新市府板块，环比涨9.44%，薛家板块涨幅也较明显，达到8.83%
住宅市场——库存量
截止至2016年9月，常州市整体库存量持续走低，仅剩319万㎡，去化周期约5.4个月
库存量持续走低，已入“房荒”时代
住宅市场——购房客群
据统计，近期已经买房或打算买房的购房者中，自住客下降至58%，本地投资客占13%，而外地投资客占29%。从各案场反映的情况来看，苏州、无锡、南京等地的投资客较多，甚至某楼盘传出外地百人购房团集体登陆买房的新鲜事。投资客的大量涌入使原本就已经严重供不应求的市场再度趋紧，进一步拉高了常州的房价
外地投资客高达三成
住宅市场——9月各项目排行榜
根据数据显示，9月份成交热门楼盘主要以品质大盘为主，购房客户对于开发商品牌及项目品质的关注度逐渐提升；
宏观市场总结
2016年前三季度，房企业绩大幅上扬，部分房企成交额已全面超越2016年全年。今年上半年常州楼市逐步升温，三四月份是一个量的“爆点”；下半年则8月下旬开始量价全面爆发，到九月份已经达到“疯狂”的地步，并且从目前的势头来看，四季度这种“疯狂”还将继续下去。 供应短缺，“房荒”已现，常州房价已经超过历史上最高点了。目前常州市区商品住宅库存仅300多万方，去化周期5个多月，供不及求的形势越趋紧张；许多楼盘在9月进行多次上调售价，目前常州房价已经超过了2011年时历史的最高房价水平，并且存在进一步上涨的空间。 投资客涌入，刺激自住客群需求提前释放，成交量在9月暴涨。“金九”常州市区商品住宅成交量超90万㎡，再创历史新高。一方面外地投资客的涌入拉升了整体成交量，另一方面，常州自住需求受涨价刺激需求提前释放，也是此轮成交量攀升的另一因素
构成观点
这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市。 虽目前常州尚未出台相关政策，但市场预期已经受到影响，部分购房者出现观望情绪，此前的投资客出手也更加谨慎。 这意味着10月份常州楼市的“投资潮”将会进入下行空间，房价趋于稳定，市场又会回归到以自住为主，成交量回归正常月份水平。 从价格上来讲，以目前常州楼市的库存状况、供求关系来看，要再下行也不大可能，毕竟前三季度让大多数开发商都已经完成了今年的全年业绩指标，不存在立马降价以完成指标之虞。
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